要说近几年最热门的贷款产品，那一定是房产抵押贷款。

它是普通企业主或家庭能贷到的最低利息和通过率最高的贷款产品，常作为企业主生产经营中的长期资金储备或家庭大宗商品消费资金。

但不少客户仍有疑问：

一样是抵押房产，为什么按揭要6%左右的年利率，抵押大部分却在4%-5%之间甚至3.85%

本篇文章我们缕缕两者的不同点。

按揭贷款

本文的按揭贷款单指个人住房商业贷款，指的是购房者向银行申请的用于付清房款的贷款。

也即是说银行发放这笔贷款是用于购买房子的，所以我们看到很多的一手楼按揭都是先贷款，后出证交楼的。

抵押贷款

而抵押贷款是指名下有房产且生产经营良好或工作收入稳定的客户向银行申请的用于经营或消费的贷款。

申请人拿房产作为抵押担保物，但本质上属于经营贷或消费贷，只是需要客户拿房产做抵押担保。

简单理解

按揭和抵押同样是需要房产作为抵押物，不同点在于贷款的用途不同和房产的持有状态不同。

举个简单的例子：

A先生在2016年按揭购买了一套房子，首付50万，按揭120万，分20年期，每月还款8322，当时贷款年利率为5.6%。

这时的贷款属于按揭贷款。

A先生今年因工厂经营需要资金周转，考虑贷款200万。此时房产升值至500万，按揭贷款剩余100万。

此时我们给到的方案是：向G银行申请经营性抵押贷款，可贷现房产价值的70%即350万，年利率4.05%，分10年先息后本，每月还款11812。银行批复后结清原按揭贷款，再将房子抵押在G银行拿到350万，此时相当于手头多了250万的资金。

这时的贷款属于经营性抵押贷款。

知道两者的不同点后，我们就很好理解为什么抵押贷款会比按揭贷款享受更低的利率了（单指经营性抵押贷款，消费性抵押贷款不具相对优势）：

1

大部分抵押贷款的资金用于生产经营，近些年受到国家政策的扶持，如四大行的经营性抵押贷款年利率在3.85%-4.35%之间。

而近几年的房地产市场受政策调控影响，利率已经居高不下，大部分银行的按揭贷款利率已经突破了6%。

2

抵押贷款的申请条件相对按揭贷款更高，一般的经营性抵押贷款要求客户至少实体经营和执照都满1年，年营业额超过贷款额度的2倍，还款记录良好等。

而按揭贷款基本上只要求月收入覆盖月供额、征信干净即可。

还款能力的强弱不同决定了贷款的风险，风险决定利率的高低。

普通人如何利用政策融资或降低月还？

1	如原按揭贷款年利率高于4.5%，可考虑转抵押贷款，降低月还款及总还款额。
2	如需要融资贷款，优先选择抵押贷款。
3	注册一个执照，多走银行流水；维护好自己的征信，以备需要资金时可以将房产抵押变现。