2021年底，一个“最惨”买房人的故事狠狠刷了一波眼球。网上尽是极尽惊悚的标题，付了几百万后，不但房没了，还要倒赔497.32万，这完全超出了普通人的认知！对这有钱人的不幸遭遇，义愤填膺的表面下，有几许幸灾乐祸不得而知，但大多数人是在懵懂中起哄是肯定的。

单凭一则新闻，网上键盘侠已经扭曲出了各种千奇百怪的版本，那真实的“惨状”到底如何？

付了钱拿不到房还要倒赔，落到这步田地当事人又做错了什么？

而最重要的是：我们普通人可以从中得到什么警示？这才是本文要达到的目的。

要判断是非，必须得先识真伪，现在的自媒体世界，不让子弹先飞一会儿，你十有八九得被人耍！根据法院的判决书，我来给你们捋一捋，不敢说百分百还原真相，但大体能揭露真实的心路历程：

伍姓“豪姐”2020年5月17日通过中介，和卖方签了协议买一套上海市黄浦区的商铺，面积180.09平方。伍豪姐先豪掷了100万定金和400万购房款，诚意满满。

2020年5月30号，也就是付了定金之后俩礼拜，双方又签了补充协议，约定了三件事：

1.商定好了商铺总价1,550万，单价86068元/平方；

2.卖家提前交房（伍姐提前进去装修）；

3.2020年6月30号前，伍姐得付清745万首付，眼下还差了245万。

截至目前，一切圆满。其中两个细节大家要注意：一个是这位伍姐确实够豪，总价没商定百万定金就甩下去了；其次，这位伍姐够心急，钱没筹定，就急着收房敲墙重新装修了。房东估计也是被这种豪气和诚意给震住了，虽然差了大头，但爽快地交了钥匙。

这些细节，为后续的“惨剧”奠定了基础。因为接下来，幺蛾子开始陆续出现。

2020年6月30号到了，可伍姐没能付清余款。 原房东的房子已经易手，这会儿心里得咯噔一下，立马要说法，双方办事效率也很高，在7月2号又签了补充协议，这次又约定了三件事：

1、因为买方伍姐已经逾期付款245万，所以从欠款的7月1号开始要付滞纳金了（每日万分之2.73），这个滞纳金说实话比例不算高，可基数不低，这样下来一天得668.75块钱。

2、2020年7月31号前得把欠款连本带利付清。

3、如果真的到点付不清首付，卖房合同自动解除（房子收回）；伍姐偿付违约金（合同总价20%，金额是1550×0.2=310万）；还要赔偿卖方房屋装修损失180万，（伍姐此时肯定已经把房子敲的面目全非了）。

从这次补充协议看，卖家显然已经提高了违约门槛，而买家伍姐依然毫不露怯，尽管此时从法律角度而言已经是在财房两空的边缘了。只能说明伍姐底（wu）气(zhi)十(wu)足(wei)。

不过事实证明，伍姐确实没忽悠，没几天7月13号就把245万连本带利付清了。还有一半745万尾款，要在8月30号过户前全部付清。

然后……还真有然后，8月份伍姐没能付款，卖家等到9月15号发了催告函，通知三天内付不清余款就解约索赔；

等到9月30号没结果，卖家发了通告正式解约，要求伍姐搬离房屋，赔偿合同总额20%违约金以及180万装修款。

而伍姐未能付款的原因是：向银行申请的贷款未能按预期审批发放。

这笔贷款直到10月29号终于被放下来了，照理说拖得并不久，伍姐兴冲冲找到卖家， 把支票扔到了对方脸上，可对方默默地拾起来，轻轻地告诉她：“房子不卖了”！同时还递过来了法院的诉状，要她退房赔钱。

这个案子一直到2021年的6月25号一审判决才下来，上海黄浦区人民法院判伍姐退还房屋，同时赔偿违约金310万，装修损失180万，还得承担诉讼费4.6万。

一审下来后双方都提出上诉，（你看卖方还对结果并不满意，因为你伍姐还占用了我一年多的房子那！)结果直到2021年12月21日1日，由上海第二中级人民法院维持原判，伍姐还得承担诉讼费2.72万。

加起来里外里，就是伍姐付了首付，不但没拿到房，还要赔偿将近500万的完整过程，不过付了的首付当然是要被退回的。

事至如今，只能说卖家充分利用了法律规则，手狠了点儿，人情凉薄了点。而法院的判决，事实清楚证据确凿，白纸黑字铁板钉钉，而且估计卖家还有商铺被占用一年以及违约利息的诉求，应该都被法院否了，法官能做到的也就这一步了。

事情搞清楚了，可你知道这位豪横的伍姐，最后血本无归的原因是什么吗？其实，她是连踩了5个大坑！

一般人接触房地产也就两种模式，商铺和住宅。相比住宅，商铺就是种典型的投资品。十年前曾有句忽悠叫“一铺养三代”，意思是买了间商铺，三代人都跟着吃香喝辣，这个口号不知在什么时候悄悄的变成了“”三代养一铺”，意思是三代人一块儿努力还商铺的按揭。

那商铺的投资回报哪去了？对不起，全国范围内商业地产平均投资回报率不超过3%，这并不是说每间商铺都只有3%，还有大量的商铺处于空关与歇业状态，旱的旱死，涝的涝死。实体商业的现状大家心里都清楚。

这间商铺总价1,550万，按照按揭1,000万算，年贷款利息就是60万，折合投资收益率是3.8%，还有装修、用工、运维成本……不知这180平方的店铺做什么宝藏生意能保本盈利？从投资角度而言，本身就是件高风险的事。

就这件事情而言，商铺单价高达8万以上，地处黄浦区，其含金量可能在全国范围之内都是顶尖之列，这才引得伍姐如飞蛾投火！可正由于商业地产的这种高风险、高流动状态，各金融机构对其都是一种高度谨慎退、避三舍的态度，普通商铺按揭相比住宅，审批难度要大得多。政策一旦收紧，更是首当其冲，这可能是风险隐藏的首要原因。

2.按揭：

房住不炒已经喊了很多年了，从2019年开始，各银行都针对房地产的放款规模与比例在逐步收紧。到2020年底，为了规范各银行收放贷的无序状态，央行出台了商业银行针对房地产领域房贷比例的要求。

为了减少坏账，各银行基本上每月、每季都要自检自核一下，也就是3月6月9月12月底，是各银行算账的日子，钱能多留点就多留点，款能少放点就少放点。我们再看看伍姐付款的时间点，第1笔245万6月底逾期付不出来，到7月初就还上了；第2笔745万8月9月都付不出来，10月份就凑出来了。也没有这么巧的事吧？

有一种可能就是，放款银行在季度末进行额度清算，贷款能拖就拖，不要占用本季额度。伍姐显然没有这种概念，而银行工作人员也绝不会把这种内部信息向你透露，丧失自己的主动权。

更何况，在房住不炒的大背景下，针对房地产的贷款额度本身就在收紧，审批收紧、审而不批，批而不放的情况太多了。把身家性命维系在按揭贷款上，本身就是铤而走险。

3.合同：

而反观买房的伍大姐却脸大心大，从内容看什么合同都敢签，签了之后估计合同条款自己都没当回事，感觉拿了房才最牛*，这是比较典型的自负法盲表现。

双方真不是一个量级的玩家。

4.中介

从情况通报中可知，买卖双方是通过中介联系上的，前期协议也是中介促成签订，在初期起到了比较关键的作用。

不过中介要拿到服务费，也不是介绍见个面就收钱那么容易，至少得跟踪完成基本交易。所以交易双方的基本情况交底、合同基础条款、纠纷争议协调也是其责任。本事件中，固然有伍女士托大拉胯的根本原因，但中介在拉纤成功后就此消失，似乎也有些角色缺位。

5.态度

凭心而论，这个结果确实于法有据，于情狠辣。人家晚付了一个月的钱，你就算把滞纳金照死了收，也比收房索赔让对方血亏要人性化多了。

但是以一般惯例，如果在逾期违约期间，对卖方步步紧逼的追索，伍女士能从对方立场考虑化解焦虑，积极沟通，诚意协商，应该不至于最后诉讼相见；即便打了官司也可以佐证自己的交易诚意，不至于鸡飞蛋打，直接解约。

事也说清楚了，坑也刨明白了，那最后敲黑板总结时间到了，这里支几个实招，防止交易之中掉坑：

1.商铺投资要慎之又慎。商铺作为一种投资品，和住宅还不太一样。前几十年里，住宅可以年年涨，而商铺在最近10年基本没有升值。

知道商铺为什么不升值吗？那是因为国家对于商铺的交易按正常房地产政策征税，印花税、契税……最要命的是增值税（土地、个人），最高可以收到55.6%，也就是说升值部分理论上一多半要交税。而住宅你去看，所有的契税，不是免就是减。所以一直说房住不炒我一直呵呵，你只要按商铺政策执行税率，你看房价崩不崩，啥废话都不用说。

这样商铺的回报只能靠收租或自营了，这几年实体商业的经营被电商打成了什么样？所以商铺投资的价值空间，对普通人来说其实早已被封印了。除非有拿手绝活，否则不要轻易考虑。

2.交易中对各种要签字的文件，高度极度重视。现在是法制社会，任何争议最终都要依法行事、依法判决。而行事判决最重要的依据就是白纸黑字！ “一言九鼎、一个唾沫一个钉”……这种诚信精神值得弘扬，但口头的东西在法庭上可能毛用没有。

3.对买房按揭的迟滞要有充分心理准备和余量。

以我的经验，除非是分行一把手行长，否则下面的支行长有时对一笔大额贷款的审批与放款，都不一定说话算话。所以当涉及身家性命时，把命悬于银行贷款无异于刀口舔血。

4.当形势对自己不利时，勇于、善于沟通与调解。

即便你欠了银行的贷款逾期，只要勇于面对，表达出积极解决问题的诚意，一般银行不会直接做成坏账或诉诸法庭，甚至在额度内直接减免都有先例。所以当问题出现时，态度是非常关键的。

就这个案例而言，仅仅只逾期了一个多月，就要面临这么惨重的代价，肯定存在买方对后果估计不足，而未能积极作为的因素。但凡好好协商，态度诚恳一些，哪怕多付点逾期利息相信也不至于走到解约的程度。