我写的东西，都会稍微长一点，如果你对抵押贷款的问题感兴趣，本文会和你讲清楚抵押贷款的本质、风险、适合人群，用一篇几千字的文章，讲清楚一类问题。

如果你是一个有房人群，或者是一个有公司的企业经营者，你一年大概率要接到100个左右的电话营销，都是推销抵押贷款的。如果你身边有做贷款中介的朋友，他们百分之一百都在朋友圈推广过抵押贷款的好处：贷款利息低、先息后本、还款方式灵活、额度高……

事实上并非如此，除了少部分非常资深、全面的金融人士，大部分都不知道抵押贷款的到底意味着什么？又如何和我们现实的经济系统产生互动。

第一个问题：什么是抵押经营贷？

顾名思义，是给企业用于经营性质的、有房产作为抵押增信的贷款。所以一般要求：贷款必须有公司，而且成立必须满一年，有稳定的经营流水，贷款主体之一股东必须持股满一年（每个银行要求不尽相同，从持股满3个月、6个月、一年的要求都有），持股必须达到一定的标准。这个贷款因为是公司、股东双重借款人，房地产抵押只是一个增信担保措施，需要通过股东大会签名决议。一般而言，为了规避炒房人借此降低买房首付，银行有明文的要求：刚过户的房产不能做；贷款资金不能用于偿还首付借款，不能用于炒股。央行目前有成熟的追踪贷款资金流向的工具。

现实中，银行为了业绩考虑，在一二线城市，房子是相对优质的资产，银行都会降低对公司真实经营的要求，类似流水、业务真实性，都有操作空间，这也就是贷款中介的生存空间。一个经营稳健的企业，理论上办抵押贷款不需要中介。中介大部分都是帮忙搞定空壳公司、经营流水作假。

第二个问题：抵押经营贷款真的又便宜额度又高吗

回答这个问题，得回到抵押贷款的特点。中国不同的银行，有不同的风控视角、不同的存款成本，抵押经营贷款作为一个很重要的贷款类别，就有不同的特点。

第一种:低额度、低利率、低贷款成数。类似于交通银行、中国银行、邮储银行、工商银行这样的大银行，在经营中比较保守，倾向于给成立时间久、公司经营状况良好的企业很低的利息，深圳目前看到最低的可以做到3.5%。但这样的贷款往往评估价会保守一点、成数也低一点，期限一般3年。对贷款的要求比较高，但也有中介说，自己可以包装通过，这个就是里应外合。

而少部分大型股份制商业银行，为了抢夺客户，也会阶段性给出这样的优惠利率。但这个利率只是阶段性的，第二年、第三年未必能给。

第二种：额度、利率、成数比较均衡。一般建行、大型商业银行喜欢这样，各方面都比较均衡，对贷款的资质也比较灵活，评估价随行就市，流水有操作的空间。这样的贷款目前3.95%左右（参考的是一年期LPR利率），适合大多数人。

第三种：很多小型商业银行的生存空间，额度高、利率高。很多中小企业，或者有瑕疵的贷款人，会选择这些银行，类似浙商、宁波银行，这一类银行，贷款成数甚至可以给到指导价的100%。但利率非常高！

还有一个贷款的利率本质问题：利率的参考基准是谁？

大部分抵押贷款，都是3年期，但这3年，各家银行规则不同，有的需要做一次审批，有的3年做一次审批和还款续贷操作。他们参考的都是一年起LPR利率。而按揭贷款一般是20、30年，参考的是5年期及以上LPR利率，贷款期限越长，基准利率越高。8月22日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布，最新一期贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。这决定了抵押贷款利率会低于按揭贷款。

中介都是用最低的利率、最低的条件来做广告，但最后看人下菜，不同的人给不同的方法。

事实上，银行不是谁家开的，也不是行长说了算，银行有银行的规矩，有银行的风控措施，你很难大尺度挑战银行的风控规则。

第三个问题：普通上班族办理经营性贷款并不能节省成本

因为参考基准和贷款性质完全不同，导致看上去抵押经营贷款比按揭贷款便宜得多。从国家的金融政策来说，为了鼓励和扶持中小企业发展，对中小企业的贷款这几年有较大的倾斜。如果你是一个稳健经营、负债率合理的中小企业，那你贷款的成本确实在显著下降。

但对上班族，这个并不成立，这里面有几个成本：

成本1、公司的持有和转让成本

上班族为了办理抵押经营贷款，至少得持有一个公司，按照深圳的市场价，购买 过户的成本，至少是3000元。另外，每年持有公司的成本大概是5000元/每年，就是每年都必须刚性支出5000元左右，包括：记账报税费用、地址挂靠费用、账户管理费、税控盘费用等。而且每年都有一些常规的维护工作。如果是企业经营者，这些成本都是不需要的。

成本2、赎楼和过桥的成本、中介费

一般而言，按揭贷款转为抵押贷款，都有一个赎楼的过程。目前深圳是全中国资金成本最低，大概万分之7每天，整个过程下来，平均1%的赎楼成本。如果你是空壳公司，没有实际的经验，办理贷款大概率需要中介服务，服务费1-3%不等，取决于你的真实情况，最低按照1%计算，整体成本2%。

大部分贷款3年到期之后，需要续还一下，这个成本分摊到3年，每年0.7%。少部分银行贷款在一切正常的情况下，可以9年续一次。整体算下来，不管什么模式，都很难真正起到降低贷款利率的效果。

我所说的费用，已经是行业最低成本。

还有一个隐形的风险，这个被中介宣传为优点：抵押经营贷款可以先息后本，前期还款压力很低。但最致命的地方在于，先息后本是一个双刃剑，你还完三年，发现自己所欠的本金一分钱都没少。在房价快速上涨的预期之下，这个方式有优点：再过几年，你会房价翻倍，你会发现自己的贷款本金少可以忽略不计：例如：一个500万的房子，贷款350万，3年后房价涨到1000万，350万在1000万面前确实可以忽略不计。但在未来房价涨幅预期越来越小，3年后，房价可能是450万，350万的贷款就变成一个沉重的负担。而且，大部分上班族并不具备这样的现金规划能力。银行按揭贷款设置等额本息和等额本金，其实是强制性的降低买房人的人生风险，帮助买房人存下来一笔钱。

普通人，完全没有必要折腾按揭贷款转为抵押贷款，这样的折腾，对一个上班族而言，劳心劳力，而且缺乏专业知识和能力。折腾半天，最后一分钱没节省，中介赚得盆满钵满。

第四个问题：贷款中介的话术和陷阱

贷款中介，大部分是一群学历比较低、专业知识比较低，经过公司的专业人士培训洗脑的小弟，他们用统一的话术，在对市场传递一种模糊的认知。银行的从业人员，因为要接受监管，一般不敢对外随便传播不严谨的话术。

在贷款中介的话术里面，常见的陷阱和骗局有这些：

1、 这是改革开放以来，有史以来，最低的贷款利率，赶紧来办抵押贷款。然后，朋友圈会附上一个近20年的房贷利率走势，确实在稳中下降。

贷款中介的描述没有错，但是理解有错，贷款利率低，对社会往往不是好事，而是坏事。这就回到利率的本质：利率从何而来？如何定价？利率本质上反应的是一个社会的三个方面：潜在的经济增长预期；资金的供给量；资金的需求量。适度的利率水平，有助于经济的增长，利率水平很大程度上反应的是真实的经济增长率和无风险收益率。欧洲、日本央行持续负利率很多年，但依然没什么人借款，因为整个社会没有发展机会。

中国走到今天，贷款利率史上最低，而且预期还要持续走低，这个时候，其实是一个危险的社会信号，说明我们阶段性发展已经见顶，我们到了一个很难突破的瓶颈期。这个时候，作为一个普通人，更应该降低杠杆水平，因为现阶段，理财的潜在收益也显著下降，你很难找到机会覆盖贷款的成本。所以很多人排队还掉4.5%的房贷，因为我们确实无法找到安全覆盖4.5%成本的资产。

2、 贷款3年到期后，政策还是一样，东家不借西家借。

大部分贷款人，如果深入了解抵押贷款后，都会问，那假如3年到期后，银行不给我续期，或者我找不到过桥的资金，怎么办？中介都会说，那你换一家银行办啊，A银行不办我们可以找B银行啊，深圳几十家银行。

事实上是，面对几百万的大额资金，如果有一天你面临这样的局面，你已经是一个待宰的羔羊，意味着你到时候要付出更高额的中介费，肯定不是1%能解决的局面。

这样的情况，往往是：个人在3年期间出现过逾期；个人资产负债表发生恶化，有大额的信用贷款；公司的流水不够（空壳公司，流水无从谈起）；房产的评估价大幅下调（2020年到2023年，深圳的房产评估价至少平均下调30%，这是个非常危险的局面）。以上情况的任何一种，你都会面临非常大的风险。

3、 我们和银行有很硬的关系，什么事情都能搞定

这个话术，基本上是必备话术。你会感觉，每一个做这个业务的人，银行都是他们家开的。腐败和灰色，确实是很多中介的生存之道。但这肯定不会是长久之道。据了解，确实有网点行长胆子比较大，能给黑名单客户都把贷款批下来，大家一起分赃。

但真实的情况下，银行越来越智能，越来越自动化，未来，大部分银行、大部分贷款的审批都会自动化，人工干预的空间越来越小。每一家银行都有自己的风控体系和逻辑，很难因为每一个特定的个人去改变。我的判断，未来500万以内的贷款，大部分银行，都不在需要任何人工的参与，银行系统完全可以做到自动化、智能化。包装贷款的难度会越来越大。

4、4%的利率很低，先息后本，你做啥都能把这个利息赚回来

真实的情况就是上面说的，贷款利息越低，说明社会的生存发展机会越少。在可以预见的未来，这4%的利息非常难赚回来。大部分企业家，都在艰难的维持公司的生存。

第五个问题：对企业经营者而言，抵押经营贷款往往也不是一个好选择

最近的5年，中国企业的金融环境发生了翻天覆地的变化：获得贷款变得容易，500万以下的贷款基本上全部线上化；有更多的数据和方式可以获取授信支持；贷款利率显著下降。

根据我对金融体系的理解，如果你是一个经营正常、纳税正常的企业（不要偷税漏税太夸张），银行有足够多的方式和产品给你授信，这个授信是足够支持企业发展的。特别是年开票销售额3000万以上的企业，银行已经有很多工具可以覆盖到这类企业。贷款的成本也并不高，介于3.5-6%之间，取决于企业的情况。

如果一个企业，长期的资本投入很大（往往是用于研发和大额的固定资产设备投资），纯粹的信用方式还不能满足企业的融资需求。企业家这个时候不能急于抵押自己的房子，应该做更审慎的评估，这样的项目，可能更适合风险资本进入。如果没有风险资本进入，一定要做这样的投资，在做这个决策前，企业家最好想好家庭的退路。我见过企业家用银行的贷款去支持企业的研发投入，但最后研发失败，最后背上沉重的负担。

一个稳健经营、有持续的现金流的企业，如果想扩大自己的规模，企业家应该想办法和银行等金融机构构建长期的关系，利用更多的金融工具，支持公司的发展，而且把 公司的经营风险和家庭资产做一定的隔离。

住房，特别是唯一住房，这是家庭的资产，也是家庭最后的避风港。轻易就拿出来做抵押贷款，那基本上只是山穷水尽后的选择。而类似于公司的厂房、写字楼等资产，则是另外一个逻辑。

银行的客户经理和中介都喜欢说服客户抵押贷款，即便有更好的选择，他也会说服客户选择抵押。因为抵押贷款对银行的风险非常低，只要不要大幅贬值，银行几乎没有风险，而且操作简单，你可以理解为这是银行无风险套利的一种工具。

现实生活中，很多企业主被迫抵押，往往是因为公司的经验长期不规范，长期不开发票，无法采集到足够多的授信数据。公司的治理结构存在很大的问题：我认识的一个企业家，公司的法人和大股东都是自己的岳父，一个年过60的老人，这样是规避了自己的风险，但公司也永远没有做大的机会。没有金融机构和投资人能相信，一个60多岁的老人能带领公司成长。

第六个问题：合适的时候，清掉家庭负债，隔离家庭风险

我倾向于认为，2023年，深圳的房地我倾向于认为，2023年，深圳的房地产市场会面临更大的压力，特别是2020年快速上涨的网红盘。

大多数人对未来过度预期，不管在全世界任何一个地方，1500万以上的房产，都是一个不小的门槛，但2020年一波网红盘暴涨，深圳到处都是15万 单价的伪豪宅楼盘。大多数人过高的估计了自己的个人职业生涯能力，也高估了中国的实际发展速度。

在内外交困的局势中，低增速的调整可能是一个比较长的过程，短期内我们很难找到一个替代的增长方案。而对普通人而言，35岁意味着职业生涯阶段性见顶，45岁意味着职业生涯彻底到头。一个理性的选择是，45岁左右，家庭负债控制在一个比较低的水平，我认为资产负债率要低于30%（这也是二套房七成、八成首付的逻辑）；当年的收入是当年支出的2倍，这样才有比较高的安全垫。如果不能，可能就需要处理掉一些低效的资产。

未来的房地产收益率，会无限接近贷款利率，甚至很多楼盘低于贷款利率，房子变成一个真真实实，每年需要支出利息的消费品。如果你是刚需，这完全不是问题，因为安居乐业比什么都重要，人生很短暂，大部分人很平凡。但如果是短期投机，那意味着很可能加杠杆会导致更多的亏损。

而对企业经营者，这个问题更难。这也是润泽产业服务成立的初心：很多企业家，专注自己的产品和销售，他们需要超越财务管理和记账报税的层次，需要一个更全面、更高瞻远瞩的资本规划。企业家到了45岁，也是知天命的年纪，企业有一定规模，家庭有一些财富积累，很多人面对不清楚的机会，稀里糊涂赌上了全部身价，不但输光了家底，还卷进来老婆、孩子。

企业家到了一定规模后，最迫切的事情是开始把家庭和企业分开，他们是两个完全独立的个体。企业家本身从公司获取合理的报酬用于家庭开支，企业的风险归于企业，这是最本质的逻辑。