邱滋味公司于2016年9月13日以经营流动资金周转为由向我司（武汉邦信小额贷款有限责任公司）申请40万元贷款，以房产作抵押。该公司正处于扩张期，当月还有笔银行经营性贷款马上到期，四家分店经营也需周转，客户短期内融资需求很大，对审批放款效率要快；我司信贷员按照公司产品准入、审批放款制度，最终于2016年9月21日向公司股东吴波、邱曼发放了40万元贷款，期限24个月，由借款人提供名下房产抵押。客户后续经营正常，业务还扩张到十堰、荆门等地方，贷款到期时，于2018年9月15日提前结清贷款。

一、相关背景与起因

邱滋味公司成立于2015年9月17日，公司注册资本100万元，自然人独资。法人代表及股东邱曼，女，34岁。公司门店员工40余人。邱滋味公司还未注册成立时，邱曼、吴波夫妻俩人就一直从事餐饮行业，创办辣吗私厨餐馆，后来规模做大，成立邱滋味公司，先后在江岸区南国北都城市广场、硚口区越秀星汇维港购物中心开了两家店，于2016年6月、7月又分别在青山区众圆广场和江汉路地铁商业区开了两家，经营网上口碑挺好，月营业额100万元（不包括2家新店）。

邱滋味公司现处于发展扩张期，前期先后两次向农商行办理总共75万元先息后本1年期抵押贷款，其中45万元先息后本贷款于2016年9月27日马上到期，现阶段四家门店日常经营资金较紧张，已无多余资金用于偿还；借款人邱曼、吴波申请贷款用途是弥补公司经营中的流动资金不足，及近期银行贷款到期资金周转，并承诺以其公司的经营收入偿还本笔贷款，并以在当地的一套房产提供抵押担保。该套房产系邱曼、吴翠华共同共有（邱曼占99％吴翠华占1％），邱曼、吴翠华系母女，房屋权利性质：出让/市场化商品房，房屋用途：其他商服用地/办公，房屋现出租状态。

二、事件过程

邱滋味公司邱曼、吴波于2016年9月13日向武汉邦信小额贷款有限责任公司提出贷款申请后，我司即派信贷人员对借款人资格、贷款用途、经营情况、抵押物状态进行了实地调查，对相关材料进行了收集、核查。信贷人员随后又对其中一家7月份新开江汉路门店实地走访，确认下公司门店经营情况。9月14日完成调查报告，上报风险部。

风险部初审后认为，可以上报公司贷审会审批，并于9月14日组织召开了公司贷审会审议，委员认为借款人扩张较快、抵押物为办公用房，根据信贷员对公司门店实地调查及网络平台美团、大众点评反馈信息，口碑不错、经营正常、选址为商圈内、人流还行；房产评估价按市场成交价评估，抵押率控制在50％以内；

综上情况，贷审会委员一致同意贷款40万元，期限24个月，等额本息，吴波、邱曼、吴翠华为共借款人，一套房产作抵押，并伽佰俐（武汉）商务信息服务有限公司提供担保。贷审会9月14日签署意见，同意。上报总部审批中心审批。

总部审批中心收到上报项目，按照邦房贷产品要求进行审批，批复同意借款人吴波、邱曼、吴翠华40万元、24个月、等额本息贷款，办理相关抵押、担保手续。

信贷员随即与借款人沟通预约办理合同签约及抵押手续时间，双方定于9月20日办理，合同岗提前把相关签约文件《借款合同》、《抵押合同》、《保证合同》准备好，风险人员合理安排20日抵押时间，保证借款人当天可以顺利进押。

9月20日信贷员与风险人员协同办理签约手续，确保借款人签约合同、文件的完整性未遗漏、避免客户来回补签，凭风险人员办完抵押手续收件单，上传系统走放款流程。财务部于2016年9月21日向借款人发放了40万元贷款。

三、案例评析

（1）贷款基本情况分析

①公司及个人资信情况

邱滋味公司经查询全国企业信用公示系统、全国法院被执行人信息查询、启信宝等第三方信息查询，无起诉被执行相关信息、未见不良信息；公司法人邱曼、配偶吴波、母亲吴翠华经查询人民银行征信系统查询，近2年内逾期情况显示邱曼连1累4，吴波连1累7、当前逾期金额1878元（已还，征信数据更新延迟），吴翠华连0累0，征信情况符合融易押产品准入要求。

②资产状况

夫妻俩邱曼、吴波名下共有三套房产，分别江汉区姑嫂树路12号南国北都城市广场1栋16层04室，规划用途办公，建筑面积48.82㎡，东西湖区丽水佳园四期D4-2栋1单元1层101室，规划用途住宅，建筑面积98.71㎡；硚口区中山大道264-282号16层10号，规划用途办公，建筑面积54.42㎡；按市场价评估，估值约254万元，从上述来看，多年经营成果积累，

③公司自身经营

公司主体证照齐全，公司执照虽然成立时间1年，但公司法人邱曼、吴波夫妻俩多年前一直就从事餐饮行业，对市场有比较敏感性，邱曼本人就是个实力吃货，自身比较喜欢研究菜谱，口味偏辣，自创系列菜谱，同时创立辣味私厨，市场销售情况良好，美团、大众点评口碑不错，顺应市场需求，于当年在青山区、江汉区再新开两家。店面选址围绕商圈，配套较成熟的地段，人流较集中，公司日常运营管理由吴波负责，邱曼负责菜系制定、对外宣传工作，两人分工明确，便于公司有序经营发展。

（2）抵押贷款方案分析

①贷款用途

本次贷款用途为部分资金归还吴波名下农村商业银行45万元2016年9月27日贷款，剩余资金用于今年新开两家分店店面经营周转。

②抵押物情况

本次贷款抵押物所在位置硚口区中山大道264-282号16层10号房产，权利人为邱曼、吴翠华（按份共有占99％、1％），房屋所有权证号为鄂（2016）武汉市硚口区不动产权第0004646号，建筑面积为54.24㎡，权利性质：出让/市场化商品房，用途：其他商服用地/办公，房屋结构：钢筋混凝土结构，房屋总层数和所在层数：20/16。

为了谨慎起见选用房天下、安居客、58同城等多家网络查询进行抵押物的价值评估，并采用孰低的原则确定最后的评估价值，此处采用的评估值最低额为81万元。抵押物位置较好，交通便利，周边配套成熟。抵押物现出租状态，月租金2000元，租客为附近上班族。

③偿债能力

公司先后先后在江岸南国北都城市广场、越秀星汇维港购物中心开了两家店，现于2016年6月、7月又分别在青山区众圆广场和江汉路开了两家，经营网上口碑挺好，月营业额100万元（不包括2家新店），净收入为10万元。抵押物为出租状态，月租金2000元，租客为附近上班族。

借款主体吴波、邱曼两人现有负债总额107.23万元，其中经营性贷款75万元、房贷按揭贷款21.10万元、信用卡11.13万元；月还款额7651元，再加上本笔申请40万元贷款，月还款额19231元，合计月还款额26882元。

综上情况，月收入大于月还款额，故而该项目有较好的偿债能力。

（3）风险点以及控制措施

①市场风险

公司属于餐饮行业，市场竞争较激烈，客户必须对市场敏感度高，发展特色化、创新性经营理念，才能占有一席之地；公司经营现处于扩张期，短期现金流需求较大，融资能力有限，新店后续经营，要保持良好现金流，未来市场不确定性风险。

抵押物为商业办公性质商品房，市场交易税费较高，成交量不高，抵押物出租状态，后续涉及第三方租赁方。

②风险防范措施

鉴于以上分析，同意给予吴波、邱曼、吴翠华40万元、期限24个月、按月等额本息还款。防范措施：

Ⅰ.公司法人邱曼与吴翠华共有位于硚口区中山大道264-282号16层10号房产作抵押，办理登记手续，设定第一抵押权人。且按房天下、安居客、58同城网络查询价取低值，评估价为81万元，考虑市场交易税费，抵押率控制5成内，抵押率为49.3％。

Ⅱ.追加房屋共有人吴翠华、配偶吴波为共借人。追加担保机构伽佰俐（武汉）商务信息服务有限公司提供连带责任保证担保。

Ⅲ.鉴于抵押物为出租状态，对承租人进行告知，出租人因向我司申请贷款，办理该房屋抵押登记手续，抵押至我司名下事实。

四、成果与亮点

（1）公司标准化产品、快速审批流程在贷款业务中充当了“助推剂”

公司经营理念——做小微企业的合作伙伴，做小贷行业的企业标杆，一直秉承服务小微企业为宗旨；通过公司多年业务积累，适时推出符合市场需求《融易押房抵贷标准化产品》，产品特点：借款期限较长，单笔借款期限最长可达5年；还款方式灵活，可采用按月等额本息、不规则自定义方式还款。

不久市场同类产品也出现，公司不断优化内部制度、提高效率，流水线审批模式，做到快速审批、快速放款。业务审批流程充分体现时效性，在一定程度上确保客户放款及时性，有效缓解客户资金周转问题。

（2）小微企业做好经营是获得融资的重要依据

目前市场上银行抵押类产品针对小微企业准入门槛较高、手续繁琐、审批效率低等特点，其中一个重要考核指标是企业近两年的经营业绩及盈利情况、同时产品销售订单等进行严格审查。所以小微企业在创业初期，必须做好经营。

由此可见，融易押房抵贷不仅是一种产品，还是企业特别是小微企业新的融资手段。在市场经济环境融资难的今天，融易押房抵贷必将为众多小微企业融资难问题带来一线曙光。融易押贷款操作流程简化、便捷，满足小微企业短、频、急的融资需求。