温 故 知 新

什么是LPR？你的贷款利率=LPR 上浮基点数

1、什么是LPR？

1.贷款基础利率，又名贷款市场报价利率（Loan Prime Rate, LPR）是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。贷款基础利率的集中报价和发布机制是在报价行自主报出本行贷款基础利率的基础上，指定发布人对报价进行算术计算，形成报价行的贷款基础利率报价平均利率并对外予以公布。

2、贷款利率=LPR（每个月20号可能变换） 上下浮基点数（俗称BP，贷款签约后为不变量）。

假设，当下你放款的时候执行了LPR4.6%，然后上浮60个基点（即0.6%），放款时候的利率利率为5.2%。在你放款一年之后，就可以根据最新的LPR计算下一年的贷款利率。比如你签约时是LPR4.6% 上浮60个基点，目前LPR变为4.45%，你下一年的利率就是LPR4.45% 上浮60个基点，也就是5.05%。

3、对于购房者来讲更重要的是基点，目前武汉首套房基点数部分已调整为下浮20个基点。

购房者签约时候的基点数将伴随着整个几十年的房贷，近期放款的购房者如果下浮20个基点的话，那新放款的利率计算公式将如下：利率=LPR4.45% 下浮20个基点（即-0.2%）=4.25%。（注意基点也就是BP永远不变，除非房子交易了）

利率、月供对比

2022年春节之前，武汉首套房利率普遍还是LPR4.65% 上浮103个基点=5.68%，而近期首套房上浮基点数由103个基点下降至下浮20个基点，前面买的人确实亏了！武汉首套房利率连续下调。近一年来累计下调了约168个基点。

商贷30年的对比

几个建议

第一种:提前还款

第二种:商转公

第三种：所谓的抵押，经营贷之类的

第四种:房屋买卖

第五种：期待新的一年还贷周期的LPR也是低位的

一：提前还款

首先你自己要确定是否适合提前还贷！

1.比如目前你手里有比较不错的收益项目，可以覆盖你的房贷利率甚至超过，那么肯定是没有必要进行提前还房贷了。如果没有比较不错的项目也没有收益可以覆盖房贷利率的，那么可以选择提前还！

2.你手里是有一笔现金，但是如果说一次性还完你是否还有剩，你需要考虑一下接下来1-2年左右时间不需要急用钱，而不是手里的现金直接全部还进去，可以适当的选择尝试还一部分，手里还有一定的余量，这是最稳妥的！不要一股脑全部还，需要考虑正常家庭生活的支出等等

3.确定提前还贷是选择减少月供年限不变还是月供不变缩短年限（后者总利息更少但月供压力还是没有变）

比如贷款100万，准备还50万进去，按照5.88%利率算

减少月供年限不变（说白了就是贷的时间还是30年，但是贷款额度只剩50万了）

节省利息：68万

月供不变缩短年限（每个月还是还那么多，但是借贷时间变短了）

节省利息：93万

4.如果说你本身就贷款不多，然后也还了个10年，20年了，你提前还的利息减少也不会太多（具体的大家可以用房贷计算器算）

二：商转公

商贷我按照之前5.880万30年等额本息算

月供是：5918 总利息：113万

如果按70万算

月供：4143 总利息：79万

如果可以转公贷首套3.25%，公贷70万（首套满贷）等额本息算

月供：3046 总利息：40万不到

当然了肯定是有前提：

①你需要还6个月商贷，然后提交申请，其次最好能满贷70万额度

②再者因为你商贷100万，那么商贷只能转纯公积金贷，也就是超出部分需要一次性还清！也就是30万你得一次性还进去

③还有就是如果前期本身就是商 公的组合贷，那么你是不能转贷了

④二套房也不能转公贷

还是要求不少

三：所谓的抵押，经营贷之类的

这个简单说一下

这个是明令禁止的，出了问题就会被银行抽贷，上黑名单

市面目前不少3.7%左右的，确实很低，不过所谓的手续费，过桥给你结清房屋尾款资金的费用，还有的是只有5年，10年期限等等。你肯定是得算个明细，不过确实不少是比较划算，但是问题还是那些。明细不再多讲了！

四：房屋买卖

很显然你可以把房子卖了，在卖是不是首套呢，肯定是算的（前提是武汉无房，外地无房贷）

还有有前提：

1.需要交房之后才能买卖

2.房本自办证之后不满2年有5.3%增值税，税费可不低，还不算其余的税费中介费

3.卖给亲友，如果有贷款，这个存在亲戚买卖银行审核，你懂的，即使你自己跑（前提是所有流程你都清楚），还是会有其他费用。不可能一毛钱都不用花就可以直接走完房屋买卖的！如果是卖给正常买家，这个风险性没把控好自己跑其中问题，就不再一一细说了

五：期待新的一年还贷周期的LPR也是低位的

一开始也说了一下利率，LPR，BP。咋们再细致说清楚这个事吧

8月武汉楼市购房利率：首套4.1 二套4.9

五年期LPR下调至4.3%，此前为4.45% 此次LPR下降15个基点

首套bp不变还是减少20个基点 也就是LPR（4.3）-bp（0.2）=4.1

二套bp不变还是加60个基点 二套是LPR（4.3） BP（0.6）=4.9

然后按照今年开年的3月25之前的首套5.63 二套5.88来对比8月武汉最新购房利率

以商贷100万30年等额本息。首套，二套的月供还有利息下降还是比较多的

很多人可能不是很清楚。到底是怎么算购房利率

就看在基准的LPR利率上

上浮基点就加BP

购房利率=LPR(每月20更新） BP

下浮基点就减BP

购房利率=LPR(每月20更新）-BP

LPR以及BP都是可以上下浮动的

那这个针对哪些购房群体可以享受最新利率政策呢

第一类：目前还没买房群体

第二类：已买房，还未签贷款合同

第三类：已买房，签了贷款合同，贷款还未下放（最好再联系下之前给你办按揭的银行工作人员）

那之前买了房，贷款下来已经在还月供的，利率降低会不会跟我有关呢

第一种就是以次年的1月1号开始新的一年一轮的利率还贷，看年底的12月20号的LPR变动，接下来一年都不变

第二种就是以签约时间为准，比如你是8月23签约的，那就是看的8月22出LPR报价进行新的一年一轮的利率还贷。如果是22之前签约的，就是看次年的7月时候的LPR报价进行新的一年一轮利率还贷

最后，买了房的客户只要是LPR浮动式的还贷合同（一年一轮固定还贷，每年更新一次），那么就根据以上一年一轮的利率还贷。

需要注意一点BP永远不变。买的时候BP加点还是减点。是跟随你一辈子，除非是房屋借贷合同结束了。或者说房子卖了。

不管是LPR也好，BP也好，大趋势后期都会保持目前低利率。之前买了房的还是会有一些LPR下降的基点优惠享受的。

#