第一，此次降息有什么特点？我认为，此次降息最大的特点就是幅度大，超出之前市场的普遍预期。不知道大家还记不记得，3、4月份的时候，市场对央行降准、降息的呼声是很高的，但是央行只在4月15日宣布了一次小幅度的降准，并没有降息。在美联储加息的大背景下，市场普遍预计央行不太会采取降息等价格型货币政策工具，而是更多地采取结构性货币政策工具。因此，这次降息，大家多少有点意外。意外的不仅仅是降息的时间，更意外的是降息的幅度。

这次，5年期LPR大幅下调了15个基点，创下LPR改革以来的最大下调幅度。2020年4月的时候，当时由于新冠疫情刚刚爆发，为了支持经济发展，央行将LPR下调了10个基点，直到今年1月份，又再次将LPR下调了5个基点至4.6%，时隔3个月，央行直接下调15个基点至4.45%，4个月的时间内，累计下调20个基点，是上次下调幅度的两倍，力度之大非常罕见，释放出了稳定房地产市场及宏观经济的强烈紧迫感。

LPR是银行确定各类贷款利率的基础，此次下调5年期以上LPR，对于减轻个人住房贷款的利息来说，都是实实在在、真金白银的利好。1年期LPR的调整主要影响的是企业的短期流动性贷款以及个人短期的消费贷款，这部分贷款的利息支出本来就不多，而5年期LPR的下调，其覆盖面更大，受益群体也更多，更有助于降低全社会的融资成本，特别是背负房贷压力的个人来说，每月偿还的房贷利息将不同程度的减少。

我们以首套房贷款100万、期限25年为例。在月初4.9%的利率下，月供是5788元；5月15日，LPR加点下调20个基点后，月供减为5502元，而这次LPR降低后，利率最低可以做到4.25%的情况下，月供将变为5417元，较月初便宜了371元，一年就能节省4452元，在未来利率不再变动的情况下，25年房贷利息将累计节省11.13万元，这对于年轻人来说，算得上不小的一笔资金了，可以买一辆不错的家用轿车了。所以，无论从哪个角度来讲，最受益的，还是那些之前没买过房、首次置业的人。

此外，此次下调的是5年期以上LPR，一年期短期LPR并未下调，主要是目前资金成本下降的幅度尚不足以驱动金融机构同时调降短期和中长期的贷款利率，并且，央行已经在2个月下调了短期LPR，所以这次调整的是中长期利率，并且可以更好的引导社会上关于未来资金成本还会进一步下降的预期。

第二，下一步房地产市场会怎么走？我之前跟大家说过很多次，房地产的底分为政策底、市场底和价格低，目前来看，房地产市场的拐点正在坐实过程中。去年底、今年初的时候，我就跟大家说过，房地产的政策底已经到来，从国家这几个月出台的政策来看，虽然也在强调房住不炒，但政策密集程度很大，加上地方上放松政策会更加积极，房地产的政策底肯定是已经形成了。而且，为了给下半年经济复苏创造条件，LPR继续调降的可行性依然存在。

政策底到了以后，就看市场底了。市场底我们要看数据，前段时间因为疫情的原因，房地产的销售情况并不是很好，整个社会消费品零售总额4月份同比也是下降的，4月居民新增人民币贷款为负，70个大中城市新建商品住宅的均价同比也是下降的，这说明目前的市场底还尚未形成。但是，随着上海那边的疫情逐渐接近尾声，国内抗疫的形势在逐渐好转，以及国家各种放松政策叠加的影响下，房地产的市场底正在构筑过程中，销售量随时都有可能上去。

不过话也说回来，现在的房地产与十年前、二十年前相比，已经发生了本质的变化，不会再出现鸡犬升天式的普涨行情了，随着人口数量和结构的变化，未来即使涨价，也是分城市、分地块的，大家买房一定不要盲目，否则如果买在不好的地段，以后不涨价只降价还是其次，最闹心的是你想卖都卖不出去，因为没人接盘，你的钱全部套在了房子里面。

第三，此次降息后，还要不要提前还贷？很多人问我，现在房贷利率降了，还有必要提前还贷吗？我认为，是否需要提前还贷，主要还得看你个人的投资收益率能达到什么样的水平。LPR下调后，如果你的投资收益率能够超过你现在的房贷利率，那你就没有必要提前还贷，如果你的收益率达不到房贷利率，那你还是可以考虑提前还款的。那么，LPR下调后，房贷利率是多少呢？这个根据个人的情况有所不同，我在这里给大家简单算一算。此次下调前，5年期以上LPR为4.6%，下调15个基点后，就是4.6%减去0.15%，等于4.45%。

首先，如果你之前还没买过房，那么从现在开始，你申请的房贷利率基准就是4.45%，因为是首套房，叠加5月15日，人民银行和银保监会下调首套房房贷利率20个基点的政策，那么首套住房的商业性贷款利率最低可以做到4.45%减去0.2%，等于4.25%，较一周前买房，贷款利率要低0.45个百分点，较去年12月买房，要低0.5个百分点。如果你的投资收益率能够超过4.25%，那你就不要提前还款。

其次，如果你之前买过房，存量房贷也会因此而下调，这需要依据你和银行方面签订的购房合同上写明的调整日期，一般要等到明年的1月份才会享受到LPR两次累计下调20个基点的好处。如果你再购房的话，二套及以上住房贷款要执行LPR加点政策，以二套房为例，执行的是LPR加60个基点的政策，那么此次调整后，你的房贷利率应该是4.45%再加上0.6%，等于5.05%，比首套房最高多出0.8个百分点。5.05%的投资收益，我觉得在当下的投资环境下，还是有点难度了，而且投资也是有风险的，所以你要好好想想自己未来的收益率能否超过5.05%，如果达不到5.05%，那么从目前的性价比来看，提前还款还是可以考虑的，毕竟现在存款利率也降了，股市去年以来的情况也不是很好。

最后，还有一种情况就更复杂了，在2019、2018年之前购买首套房的那批人，他们的房贷利率有很多是有折扣的，这个折扣是直接将LPR打折，通常都在9折左右，我身边有朋友当时最低打了85折，现在看来这个折扣是很划算的。此次LPR下调后，明年初，他的存量房贷利率能够降到3.9%左右，比现在的首套房减去基点还要低0.35个百分点。