房企预售资金“蒸发”、烂尾楼盘交付无期、业主要求强制停贷……类似场景在全国多个城市上演。

相关统计显示，截至7月14日，全国已有超过180个楼盘的业主联名集体停贷，涉及地区包括北京、上海、河南、河北、湖北、湖南、江西、广西、山西、辽宁、安徽、福建、江苏、云南等多个省份。

那么，楼盘烂尾背后，房企和预售资金监管银行分别应该承担何种责任？业主单方面要求强制停贷是否可行？银行如何看待业主断供？业主利益该如何保障？预售制是否应该取消并改为现房销售？

多家银行紧急回应

随着事件持续发酵，7月14日，各大银行纷纷发公告回应。

农业银行在公告中称，针对近期个别房地产企业风险暴露、住房开发项目延期交付情况，农业银行高度重视，迅速行动，已在总行层面建立统筹协调机制，在全系统组织开展住房项目“保交楼”情况排查。截至6月末，全行个人住房贷款余额5.34万亿元。其中一手楼合作楼盘5.7万个，一手楼按揭贷款余额3.97万亿元。已初步认定存在“保交楼”风险的楼盘涉及逾期按揭贷款余额6.6亿元，占全行按揭贷款余额的0.012%，占一手楼按揭贷款余额的0.017%。目前涉及“保交楼”风险的业务规模较小，总体风险可控。

农业银行称，下一步，将始终坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，严格落实金融监管要求，积极配合地方政府做好“保交楼、保民生、保稳定”金融服务，维护房地产市场平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。

兴业银行在公告中称，近日对网传“停贷事件”消息中涉及的楼盘迅速开展了排查。经排查，截至目前本公司涉及“停贷事件”楼盘相关按揭贷款余额16亿元（其中不良贷款余额 0.75 亿元），已出现停止还款的按揭金额3.84亿元，主要集中在河南地区。得益于前期本公司对按揭贷款的差异化准入和管理要求，本公司已介入的且存在烂尾风险的按揭贷款总体规模较小，不会对本公司经营构成重大影响。

烂尾楼产生背后

关于楼盘烂尾等诸多问题发生，专家认为，在住房市场下行，房企进入“慢周转”时代，房企资金链紧张，叠加疫情及防控政策影响地产链条企业复工等因素下，此前房企违规挪用资金、监管不到位等问题逐渐暴露出来。

从短期来看，小业主“强制停贷”或承担较大风险，地方监管部门需落实好协调和兜底责任；从较长时间来看，预售资金监管需继续优化，完善对小业主的救济措施，比如探索采用担保方式。

“强制停贷潮”背后是房屋烂尾问题，烂尾楼产生背后有哪些原因？又有哪些原因触发业主集体停贷？

上海师范大学商学院教授、房地产与城市发展研究中心主任崔光灿，烂尾楼是房地产行业发展周期中一个常见的现象，也是房地产开发企业风险外溢的直接表现。

“预售资金监管是一个防范项目资金被挪用，保障项目建设顺利完工交付的制度设计，但在实践中，由于房地产项目的开发建设主体是房地产企业，银行并不能起到全面监管项目进度和资金使用的情况，所以，当企业出了问题，一般是较难保障项目顺利完工交付的。” 崔光灿称。

人大国发院城市与房地产研究中心主任况伟大表示，房企的交付风险与过去多年“快周转”模式下的累计效益不无关系。但在“三道红线”之下，房企资金周转慢了下来，多数房企多元化经营模式行不通了，叠加去年下半年以来，房企融资、开发、销售全链条遇冷，一些房企出现了“拆东墙、补西墙”的资金挪用等行为，交付风险进一步增大。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波则认为，近期，受国内疫情反复和防控政策影响，房地产业复工复产面临更多不确定性、收入缩水让业主风险预期进一步下调。此外，部分地区出现的楼市政策“宽松潮”，优化预售资金监管政策的做法，在增加商品房预售资金使用灵活性的同时，也客观上带来了一些监管的不到位。

中国社会科学院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室主任王业强称，政府部门的监督问题同样不可忽视。一方面，房企开发是要到住建部门备案，因此，住建部门有监督房企开发过程中可能存在的风险；另一方面，房企违规挪用预售款，有地方的政府部门为了加快房屋开发，出面向银行担保。

虽然烂尾楼问题在多地都长期存在，但“多地小业主联合发起声明，要求强制停止偿还贷款”的行为并不多见。

多名受访者认为，这背后有诸多因素，例如，房企频发暴雷影响市场信心，业主在明知房企复工无望的情况下，只能将压力施加于银行来维权等。

商品房预售制要不要取消？

“预售”，就是允许房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款。一般认为，这一制度源自于中国香港上世纪50年代开始实行的“楼花”制度。

不过，根据中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华的研究，这两种制度实际上有关键性的差异，“楼花”的经济性质更接近于信用预订或分期付款等促销手段，而商品房预售制度则更接近于“集资建房”，以筹集开发资金而并非以保护购房者权益为首要目标。

为防范楼房烂尾事件发生，预售资金监管应如何优化？

随着多地频现烂尾楼，陈晟认为，这在楼市下行期，不仅会进一步挫伤购房者信心，也会对企业和政府信心带来负面影响。

况伟大进一步分析称，对于房企而言，当出现延期交付、停工乃至烂尾等问题时，需承担两方面资金压力，一是违约金，二是销售回款受阻后，开发贷款同样承压；而对于地方金融体系的资产稳定也会造成波及。

今年2月，全国性商品房预售资金监督管理办法已经出台，首次对商品房预售资金监管从全国层面作出统一安排、确定监管机制。但在王业强看来，政策执行效果不明显。

“由于很多项目超融、预售资金挪用，导致现金流不足以覆盖债务。如果各方债权人都来索债权保障，多方博弈导致僵持不下，资金动不了，难免导致项目烂尾或停工。” 王业强称。

对于未来改进预售资金监管的方向，王业强提出三点建议：

中国房地产数据研究中心执行院长陈晟同样建议探索保险制度。他表示，类似于开发商贷款引入保险的信用制度一样，或可研究由开发商为购房者购买保险，以推动三四线城市的住房销售。“如果购房有相应的保险，那么当房企不能正常交付的情况，会有相应的赔付制度，以减轻消费者风险，降低矛盾，避免出现停付停贷现象。”

预售制该不该取消？

崔光灿认为，预售制是我国房地产开发模式与融资模式决定的，是我国商品房建设供应机制的重要部分，当前在没有新的开发模式和融资模式变化下，尚无法简单一刀切式的取消，所以要从长效制度建设考虑完善并逐步调整这一制度，最终是建立房地产业发展新模式，更好的服务人民安居。

但况伟大和王业超则表示，从长远来看，或可探索现房销售。

况伟大称，预售制是针对楼市供小于求的背景下制定出台的。彼时，购房者根据供销情况和实际购房需求，预判未来房价大概率会呈上升趋势，故此愿意承担一定的购房风险。当前，对于一些去化压力大的三四线城市，预售制或已不再适用，建议在这些地区试点推行现房销售制度。

强制停供 会有什么影响？

不少业主认为，在烂尾楼形成过程中，银行负有主要责任，如违规发放贷款；资金未转入开发商监管账户；未尽到专款资金监管的义务等。

严跃进认为，此类项目的预售资金流向不清晰，且资金监管不到位，导致购房款不能进入到施工和工程阶段。从这点看，相关银行或负有一定的责任。

但是，业主们能否仅凭一张“强制停贷告知书”就免除自身的还贷义务？

在法律层面上，因为业主在买房时与银行签订的贷款协议中通常都会规定：贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款。

所以，在楼盘烂尾后，业主拒绝向银行还贷被告上法庭，往往很少能得到法院的支持。绝大多数都是以银行胜诉，购房者被判必须无条件偿还贷款告终。

案例分析

2014年，上海的许先生在嘉兴某楼盘购买一套别墅，向银行按揭贷款392万元。许先生支付首付款后，银行将贷款发放给开发商，后开发商因资金问题无法按时交付房屋，造成该楼盘烂尾。

2018年，开发商向法院提交破产清算申请，经破产管理人调查，涉案楼盘未竣工验收，不符合交付标准，随即书面通知许先生解除其与开发商之间的商品房买卖合同。之后许先生因无法再取得房屋所有权而停止向银行支付月供。

2020年，贷款银行向法院起诉，要求许先生继续支付剩余贷款。

按照《企业破产法》及相关法律法规，如果楼盘符合交付条件，破产管理人应该继续履行已经签订的购房合同，向购房者交付房屋，经过调查，许先生购买的别墅尚未竣工验收，不符合交付标准，根本无法交付。

贷款银行主张购房者许先生与开放商因楼房烂尾的纠纷与银行无关，而一审法院也判决由许先生归还结欠银行借款本金和利息（含罚息）合计220余万元。这意味着，许先生不仅拿不到房，还要继续偿还贷款。一审判决后，许先生提起上诉。

嘉兴中院二审认为，案件争议焦点为个人购房借款及担保合同解除后，许先生应否承担剩余贷款的还款责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人（开发商）应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人（银行）和买受人（许先生）。开发商因进入破产清算程序而无法向许先生交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许先生主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。

如此看来，烂尾楼盘业主如果合理维权，是有可能避免钱房两空和成为“老赖”的。

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