以市场报价利率（LPR）取代基准利率作为银行贷款利率的定价参考，是“用市场化改革办法推动降低实际利率水平”的举措之一。但因为“房子是用来住的，不是用来炒的”，央行特地出了一则公告，对商业性个人住房贷款利率的定价详加说明。

公告的要点有三：其一，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成；其二，借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确；其三，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

公告发布之后，社交媒体上网友的回应，大抵是“每个字我都认识，就是放在一起不知道什么意思。”潜台词明白不过：这是啥意思？

从经济学上看，这问题是浅的。众所周知，利率是资金的价格。央行规定“首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点”，也就是设置了利率的下限，即资金价格的下限。在经济学上，是一种名曰 “价格下限”的价格管制。说得更通俗的一点，就是银行向买房人发放住房贷款时，收取的利率必须在这之上，而不能在这之下。

举例说罢。按照8月20日央行首次公布的市场报价利率（LPR），5年期以上LPR为4.85%。那么，新发放首套个人住房贷款利率不得低于4.85%，二套房的房贷款利率不得低于5.45%（4.85% 0.6%）。

那么，跟现有的房贷利率相较，这定价是高了还是低了？

在市场报价利率（LPR）推出之前，银行对贷款利率的定价，是参考央行发布的贷款基准利率。2013年7月20日起，我国全面放开金融机构贷款利率管制，取消金融机构贷款利率不得低于基准利率0.7倍的下限，由金融机构根据商业原则自主确定贷款利率水平。放开了上限和下限的管制，其实也就意味着贷款利率完全市场化了。但房贷利率是个例外，其利率下限仍保持为贷款基准利率的0.7倍不变。换言之，现行的房贷政策同样存在着 “价格下限”的价格管制。按照目前5年期以上基准利率4.9%计算，其首套房贷利率下限为3.43%。

骤眼看来，现行房贷利率下限为3.43%，要远低于新政下4.85%的下限。然而，如今的市场上，没有任何银行提供基准利率的0.7倍的房贷利率，通行的利率水平，最低为基准利率的95折，一般都在基准利率之上，上浮20%-30%很常见。因为真实的市场利率远在基准利率的0.7倍的利率下限之上，那所谓的“价格下限”的价格管制，徒有其表有等于无，不起任何作用。将3.43%与4.85%两者进行比较，没有意义。

有参考价值的利率，是基准利率95折的房贷利率，因为这是在市场上真实成交的利率。譬如说在上海，如果购房者符合相关条件，多家银行首套房的房贷利率可以按照贷款基准利率的95折发放，基准利率4.9% 打95折，即为4.655%，低于新政之下的4.85%。也即是说，只要未来的5年期以上LPR利率超过4.655%，那么在新政之下，那些如今可以享受基准利率95折的房贷利率的城市，其首套房的房贷利率是被抬高的。

当然，从逻辑上说，如果市场报价利率（LPR）持续走低，则首套房和二套房的房贷利率的也会随之不断下降，直至低于现行的房贷利率。问题是，这一幕会出现么？微乎其微，余以为。

看官须知，在中国，房贷利率的定价，不是单单取决于市场报价利率（LPR）或者基准利率的，还要看个人住房贷款的信贷额度多少，各地的信贷政策要求以及各种楼市调控政策。君不见，即便是在允许最低房贷利率为基准利率的0.7倍的现行房贷政策之下，各地的房贷利率大抵都在基准利率之上，甚至上浮至20%—30%。譬如说，因为房贷额度紧张，合肥各银行的首套房利率无一例外地在基准利率上上浮20%，二套房的利率则上浮20%～30%，折合年利率约在5.88%～6.37%之间，比全国平均利率水平5.423%高出了0.457%～0.947%。不止此也，当地的12家主流银行还暂时停止了对二手房发放贷款！

2019/8/27

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