文|凯风

房贷利率开始松动，杭州打响了第一枪。

值得一提的是，就在这两个月，杭州楼市由热转凉，万人抢房的摇号盛状不再，二手房成交量连续两月大幅腰斩，土地流拍、退房维权事件时有所闻。

楼市刚刚转向，房贷利率就全面松动，这究竟意味着什么？

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房贷利率为何突然松动？

房贷利率松动，并非毫无征兆。

早在四个月之前，上海就曾上演过一场楼市反转大剧。

这场乌龙，被视为楼市调控持续收紧的信号。但它从另一方面告诉我们，即便在楼市仍旧火热的8月，房贷利率也有了下调的市场依据。

这个依据就是，今年进行的四轮定向降准，导致银行间流动性充溢。可以说，银行并不缺钱，市场也不缺钱，房贷利率没有理由再继续闷头上行。

余额宝年化收益率就是典型的市场信号。

就在几天前，余额宝年化收益率跌破2.5%。不到一年时间，收益率就从4.5%跌到2.5%，收益率创出近几年新低。

这背后的道理很简单。因为余额宝投资的大头就是银行的协议存款，银行不缺钱了，余额宝收益率自然下滑。相反，2013年“钱荒”事，余额宝的收益率一度攀升到6%以上，这就是例证。

可以说，在市场流动性充溢之下，房贷利率本来早就该有所松动。

然而，直到四个月之后，才有媒体打出了“全面松动”的标题，这恰恰说明，此前楼市调控之严，超出想象。也可见，这一波定向降准，货币之水并未大规模流向楼市。

那么，如今房贷利率“全面松动”，带来两大至关重要的悬念性问题：

其一，房贷利率松动的空间有多大？未来会否大幅下降，从而刺激新一波刚需入场？其二，房贷利率松动，这是否意味着楼市调控再次转向？紧缩不再，宽松重启？

02

房贷利率松动空间有多大？

先来看第一个问题，房贷利率松动的空间有多大？

众所周知，目前的房贷利率松动，并非主动“降息”，而是在数次定向降准之下，银行流动性充裕的结果。

同时，大多数地区的首套房贷利率，也只是从上浮20%下调到15%。也就是说，房贷利率仍在上调，只是上浮比例收缩了一些。

这就像抢购紧俏汽车，原本需要加价2万，现在只需要加价1万5，虽然实际负担有所减轻，但价格仍旧是在高于常规的。

事实上，全国整体房贷利率仍在上涨，只是上涨幅度逐渐收缩，呈现出高位企稳乃至适度回调的迹象。

融360发布的最新数据显示，10月全国首套房贷款平均利率为5.71%，相当于基准利率的1.165倍，环比上升0.18%，为连续22个月上涨。

要知道，就在两年前，房贷利率还是普遍85折的。

这正是四次定向降准带来的结果，虽然货币之水被严防死守禁止流入楼市，但大门向来都有裂缝，市场也自有其规律，房贷利率松动也在意料之中。

问题是，房贷利率会否一直松动，乃至回到当初85折乃至75折的优惠？

这种预测要想变成现实，一个前提条件就是大水漫灌。2015年房贷利率的一路下行，就以5次降准和6次降息为前提。大水漫灌之下，房贷利率自然全面松动。

然而，目前这种情况很难发生。

首先，如今大水漫灌并未出现，降准只是“定向滴灌”，房地产仍然受到严防死守。无论是开发融资贷款、信托贷款还是首付贷等，依旧受到严格限制，货币之水固然能外溢到楼市，效果也十分有限。

其次，最关键的是，全球已经进入大加息周期。在别人的加息周期玩大水漫灌，这是高空走钢丝的高风险游戏。这种背景下，即便不跟随加息，至少也不敢主动大规模放水。

要知道，在美联储持续加息之下，就连美国自己的房贷利率也攀升到历史高位。

数据显示，美国30年期房贷利率已逼近5%，回到8年前的最高水平，与此同时，抵押贷款申请数据更至18年来的最低水平。

大加息周期，正是大水漫灌最有力的枷锁，也是房贷利率松动的根本瓶颈。

03

楼市调控放松了吗？

再来看第二个问题，楼市调控到底有没有放松？

先给答案：暂时还没有。

就在杭州房贷利率松动的同时，苏州相城区升级楼市调控，暂停对申请人积分小于600分的外地居民出售新房。

与此同时，佛山明确取消购房入户，明年将全面实施积分入户。这相当于，关闭了从购房到落户的直通之门。

一边是苏州佛山在风口浪尖，继续强化楼市调控，另一边是杭州等地在市场波动面前，“全面放松”房贷利率，更有不少开发商因降价被约谈。

一左一右，一进一退，究竟意味着什么？

一方面，遏制房价上涨，仍旧是坚不可摧的政治任务。凡是楼市仍旧火热的城市，楼市调控不仅没有放松的可能，反而还要继续加码。

另一方面，防范房价大跌，正在成为地方政府不约而同的选择。开发商降价被被约谈，将某些地方的倾向暴露无遗。更多地方则是相对含蓄，以政策的微弱调整作为试探，试图在调控的高墙中慢慢撕开裂口。

与此同时，在更高层面，口风未有丝毫放松。

就在月初，央行发布《中国金融稳定报告》，明确指出：

合理管控个人住房贷款增长，加强居民消费贷款管理，防止资金挪用与购房行为，刚性需求得到保护，投机炒房行为被抑制。

回到几周前，放开限购、取消限价的谣言铺天盖地，随即官方媒体就发表评论，强硬表态：

决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃……投机买房者、土地财政的依恋者乃至全社会都需认清大势，丢掉调控会因经济下行压力加大而放松的幻想，摒弃房价“复燃”的幻想。

显然，地方有放松调控之意，但政策高压依旧强劲。地方的小动作，目前还停留在试探口风的阶段，尚未得到更高层面的支持。

至于房贷利率松动，虽然不乏地方层面的意愿，但更多还是市场变化的结果，操作空间有限，离真正的放松还有很远。

04

真正宽松还有多远？

什么叫真正的宽松？

从行政手段来看，不再限制买也不再限制卖，楼市不再冰封。换言之，这就是逐步取消限购、限售政策，从而让房子和资金都能流动起来，最大程度释放市场需求。

从金融手段看，则是放开首付比例、降低二套房贷上浮范围乃至直接降息。降息是最根本的宽松，而降低首付比例、放宽二套房贷，则是为居民加杠杆提供更大的空间。

2014年-2016年的这波放松，就是典型例证。

然而，目前，这一切都还没有发生。

作为核心调控政策的限购，不仅没有丝毫松动，反而还有持续加码的迹象。作为调控基本盘的信贷政策，还只是边缘层面的微调，但离真正的大宽松还有十万八千里的距离。

原因很简单，这一次，我们太多的约束。

外有贸易争端和加息周期大环境的限制，内有居民杠杆高企和消费乏力的现实约束，此外还有悬在头顶的金融风险，这都让楼市宽松变得寸步难行。

所以，楼市调控的稳态，就只能回到这八个字：楼市冰封，房价维稳。

除非真的稳不住了，或者外界环境的紧迫性遽然而来。否则，楼市调控，离放松还有很远的距离。