一、上海市个人住房商业性贷款的政策是什么

根据央行规定，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近-一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR) 为定价基准点形成。

上海 当前执行利率初步为: 首套个人住房贷款利率不应低于相应期限LPR-20基点，二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR 60基点。

借款人家庭名下在沪无住房的，且全国范围内无商业性住房贷款记录和公积金住房贷款记录的，本次购房申请贷款按照首套房贷款政策执行，首付款比例不低于35%。

对在沪已拥有1套住房的本市户籍居民家庭或全国有过住房贷款记录的(不论是否结清)，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款的，按二套房贷款政策执行。若购入普通住房的，其首付款比例不低于50%;若购入非普通自住房的，其首付比例不低于70%。

(为便于记忆，可参见下图:)

注:首套的贷款利率不得低于4.65%，若10月份的LPR呈下跌趋势，则基点也会随之减少，以确保周涛利率不低于4.65%;若上升，首套贷款利率则遵循LPR-20基点的政策执行。

基点(BP,即basioin),万分之一的意思，0.01%。每个银行会在LPR利率的基础上增加BP，具体增加多少根据各个银行自己的内部指标而定。在住房商业贷款中，银行执行的商业贷款利率形成机制为:商业贷款利率=贷款基础利率(LPR) 基点(BP)。例如，贷款5年以上，当前LPR为485%6莱商业银行二套房贷款加60个基点，所以客户的贷款利率为: 458506.65.56.

二、首套住房、二套住房如何认定

认定任房是首套成二套:有两个部门一是银行二层，不动产登记机构西个部门的认定标准，有时一致，有时不一致。在贷款环节，按照下列标准认定:

(一)首套认定

(1)商业贷款:家庭名下在泊无住房且名下无住房贷款记录，在限购前借款人及其配偶与各自父母登记在产证上的最多各有2套可剔除:

(2)组合贷款:家庭名下在沪无住房且名下无住房贷款记录，在限购前且婚前借款人及其配偶与各目父母登记在产证上的最多路有(套可剔除。

(二)二套认定

(1)商业贷款:家庭名下在沪有一套住房或名下有一-次住房贷款记录，无论贷款是否结清(在限购前借款人及其配偶与各自父母登记在产证上的最多各有2套可剔除);

(2)组合贷款:家庭名下在沪有一套住房且人均住房面积≤37平方米或名下有一次住房贷款记录，无论是否结清(在限购前且婚前借款人及其配偶与各自父母登记在产证上的最多各有1套可剔除)。

主:组合贷款时若在沪有公积金贷款未结清，则公积金限贷。

三、普通住房与非普通住房如何认定

同时具备下列条件，才被认定为普通住宅(2014年11月20日起执行):

(1) 5层以上(含5层)的多高层住房，以及不足5层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等:

(2)单套建筑面积在140平方米及以下;

(3)实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44 倍以下。标准见下表:

注:此处可以等于本数(即450万元/310万元/230万元)，但是部分评估公司的系况下偶尔会将该案源认定为“非普通住宅”，因此实操过程中在在合同的签署上，系统在输入本数的情

建议交易双方不要写本数价格。但根据该坝政策内容，此处应为等于县为了避免产生问题，公司会建议交易双方不要写本数价格,但根据该政策内容，此处应为等于号