南京目前的交易过户方式

现在南京的交易过户方式分为网签和非网签两种。网签又分三种：全监管、首付款不监管、非监管。

先介绍网签的三种类型：

1、全监管就是除定金外，首付要存入房产局指定的南京房屋置业担保有限公司在各银行开立的账户中，银行贷款也是直接发放至该账户中，在由南房发指令给银行划给房主。

2、首付不监管就是首付不存入南房（此处简称）账户中，直接支付给卖方，银行贷款发放至南房账户中，在由南房发指令给银行划给房主。

3、非监管：首付不存入南房账户，贷款也直接发放至房主账户中

非网签和非监管一样，首付不存入南房账户，贷款也直接发放至房主账户中。

目前南京市二手房买卖除首次交易的经济适用房、商业用房及亲属之间交易可不用网签合同以外，其他都需要走网签流程。除主城区外，江宁、浦口网签过户方式只能走非监管的形式。

这里补充下目前南京市场上的二手房贷款品种：纯商业贷款、市公积金及组合贷款、省公积金及组合贷款、铁路公积金及组合贷款、监狱公积金及组合贷款、军人公积金及组合贷款、石油公积金及组合贷款。

商业贷款交易流程

先说商业贷款网签监管的流程↓

1、签约（中介签定三方合同付定金，买卖双方签银行贷款文本、签买卖合同，ps:此时需确定走什么过户方式 ）

2、面签（到银行与客户经理面谈,部分银行需买卖双方所有人到场，小部分银行是审批通过后面签）

3、银行审批贷款、审批通过后银行出具过户抵押材料（一份借款合同、一份抵押合同、抵押申请表、银行授权委托书。ps:部分银行会提前给客户，或给担保公司，部分银行过户当天由银行抵押人员带至不动产局，客户找抵押人员拿取）

4、送件（走监管流程的，需先至南房窗口办理监管手续，其中首付监管的需凭借南房出具的监管协议打款至南房在贷款行开立的账户中，再至送件窗口送件）

5、南房出具担保函（由银行拿）

6、出件（需提供新证、综合收件单、契税单、增值税发票、首付监管的提供首付监管凭证、首付不监管的需提供首付转账凭证及收条，ps:各银行要求不一样，部分银行除综合收件单是复印件外，其他需提供原件）

7、银行放款

8、监管的南房发指定给银行，银行划款给房主（目前从银行放款到房主收到钱基本在3-5个工作日，有部分银行时间会更长一点，前提是必须出件，房主才能收到钱）

注意：商业贷款网签非监管和非网签流程一样，非监管和监管前面的流程是一样的，只是在送件前少了南房这一个环节，可直接送件，出件后银行款也是直接下给房主（部分银行会先款下至买方账户（ps:此时房款是冻结的，买方是拿不到的，房主不用担心哦），银行再自行划给房主。

公积金和组合贷款交易流程

目前公积金的贷款流程和商业贷款基本相同，南京主要以市公积金和省公积金为主，现在主要分析下组合贷款的交易流程。

前面和商业审批是一样的，需先审批商业贷款，商业审批通过后，才开始审批公积金（ps:此时需提供房主的产证原件）。但是在出件后，无法直接下款，还需公积金二次审核，此时主要是需审核下出件后的新证及综合收件单、契税单、增值税发票，一样除综合收件单是复印件外，均需提供原件）。

在此重点提醒下：综合收件单，大家在拿到后第一时间复印，因为出件时不动产局会把综合收件单的原件收走，收件单一但没有了，是放不了款的哦，尤其是公积金类的贷款。

那我们在申请贷款中要注意哪些事项呢？

1、我们的征信，目前南京绝大部分银行对于征信要求都比较严格，基本上都会看我们近5年内的征信，尤其是2年内的，基本上是不允许有连续3期，累计6次的逾期的，尤其是当前逾期，很多银行会要求等征信更新后才能开始审批，公积金贷贷款必须要征信更新才能审批。

2、还款方式 ：目前房贷的还款方式一般就二种，一种等额本息，一种等额本金，等额本息就是每个月还款额是一样的，本金每个月在增加，利息每个月在减少，而等额本金是每个月还款本金是固定的，利息每个月在减少。等额本金在前期还款压力会比较大，每个人需根据自身的情况来选择，一旦选择了其中一种，在贷款审批通过后是无法变更的。

3、目前各种银行信用（消费）类贷款非常普遍，但是目前绝大部分银行不允许有信用类贷款，会要求客户结清，有部分银行会要求提供相应的资金流向，以防这些贷款是贷出来做为首付使用，但这些贷款都会被记入负债。ps:近半年内申请的信用（消费）类贷款贷款，基本上银行都会要求结清。

4、收入证明需要开到还款额及名下所有负债的2倍(部分银行负债可用大额资产充抵）。

5、银行流水一般需要提供近半年的，如果流水少有年终奖之类的可以提供一年的流水。

友情提示：基本上在银行申请房贷，审批通过后的一些主要申请要素是不能变更的，例如：1、贷款金额 2、还款方式 3、贷款年限 4、产权人 。

提前还款怎么操作

目前南京大部分银行要求还款1年后，才可申请提前还款，否则是有违约金的，每个行的违约金也不一样。

部分一般银行需要到银行口头或书面办理申请，申请时需明确是结清还是提前还一部分，银行一般会告知需要多久提前存款，何时扣款。

目前有部分银行会要求提前一个月申请提前还款手续，有部分银行是要求提前7-10个工作日，一般建议客户提前1个月去申请提前还款，如银行提前还款预约时间短的，可与银行协商希望的扣款时间。

有部分银行要求提前把还款额存进还款账号，但是钱虽然提前存入账户但大部分银行还是需要客户本人去贷款银行办理扣款手续。扣款后需和银行核实什么时候可以领取解押材料。

目前南京各大银行的解押材料在7-10个工作日内能拿到。拿到解押材料后需客户去不动产局办理解押手续哦。如果是卖房子的，不动产局解押可与送件同时办理（ps:部分银行需提前办理解押手续，才可以办理卖房子的送件手续哦）

精彩问答集锦

在赵老师分享完后，网友也积极提出了问题，以下是部分精彩问题回顾：

网友Q1：申请的组合贷批下来以后，需要去银行签公积金逐月还协议以后公积金账户的钱才可以去逐月扣是吧？ 公积金每个月实际缴纳要是大于公积金贷款月还款，多余的部分可以还商贷么？

赵老师：首先办理公积金代扣之前，公积金账户里需有13个月当前缴存额的余额。如果账户里钱多出13个月的缴存额，可以先提取公积金，再去银行办理代扣协议。此外，必须公积金结清以后才能还商贷。

网友Q2：有套房子还有几十万的贷款，需要买方的首付款去银行解押，大约是怎么操作啊？

赵老师：首先买方愿不愿意把首付给你拿去解押，你们要协商好，你们要先去你的贷款银行申请提前还款，确定好还款日。