【个人住房商业性贷款】

在买卖交易过程中，通过贷款购买住房的买方占据很大比例，常见的贷款形式有个人住房商业性贷款和公积金贷款，为了做好客户服务，经纪人就需要掌握贷款的政策知识，解答客户的常见问题。

本期内容就先来介绍一下商业贷款的相关常识，帮助大家获得更多与经纪人的沟通谈资，同时更好的对外服务赋能。

1、什么是个人住房商业性贷款?

具有完全民事行为能力的自然人，购买城镇住房时，抵押其所购买的住房作为

偿还贷款的保证而向银行申请的贷款。

2 贷款金额

简称贷款额，是指借款人向金融机构借款的金额;

影响商业贷款额度的因素包括购房首付

房屋评估值、贷款成数、借款人还款能力、个人征信、房屋房龄等;

3 贷款利率

从2019年8月16日开始，住房贷款利率按照LPR执行，因实行差别化信贷政策，不同购房人的贷款利率可能不同，有时差异很大。

同时借款人的个人征信情况也会影响贷款的利率，个人征信较差的，银行可能会提高贷款利率。

贷款市场报价利率(LPR，即Loan Prime Rate)是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。

新的LPR由各报价行于每月20日(遇节假日顺延)9时30分公布，公众可在全国银行同业拆借中心和中国人民银行网站查询。

4 贷款期限

贷款期限是指借款人应还清全部贷款本息的期限。

影响贷款期限的因素有以下三个:

国家和地方政策

各地会根据当地实际情况规定最长贷款期限。例如目前北京市政策规定，住房商业性贷款的期限最长不超过25年。

房屋年龄

一般要求房龄在40年以内，同时还需满足，贷款年限 房龄<70(各银行之间有差异)。

借款人年龄

一般要求借款人不超过69周岁，同时还需满足，贷款年限 借款人

年龄≤69周岁(个别银行可贷至75周岁)。

以上三者得出的结果取最小值，就是该笔贷款申请的最长贷款年限

5 常见还款方式

目前主流还款方式主要有两种，等额本息和等额本金，这两种还款方式虽然只有一字之差，但是却有着很大不同。

等额本息 等额本金

本金和利息比重不同

1、每月还款额相同;

1、每月的还款额不同，且是逐月递减

2、本金所占比例逐月递增，利息占比逐月递减

2、每月还款的本金相同，利息逐 月减少;

适宜人群不同

比较适合收入稳定，有正常开支 比较适合在前段时间还款能力强

计划的家庭，特别是年轻人; 的贷款人，当然一些年纪稍微大

一点的人也比较适合这种方式，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少;

等额本金的总还款额比等额本息要少，但是等额本金前期还款压力较大，客户可根据自身的实际情况选择还款方式。

住房商业性贷款与住房公积金贷款的差异

利率不同

商业性贷款的利率高，公积金贷款的利率低。

最高额度不同

商业性贷款最高额度由成交价和评估价决定，而公积金贷款的最高额度，政府管理部门有限制，各地规定不一样。

贷款对象不同

商业性贷款对贷款对象一般不限，而公积金贷款局限于缴存所在地贷款或者政策允许条件下的异地贷款。

7 住房商业性贷款与住房抵押贷款的差异

住房商业性贷款的借款人，是即将拥有房屋所有权;抵押贷款的借款人，是已经拥有房屋所有权。

住房商业性贷款的用途非常明确，用于购买指定的住房:抵押贷款的用

途很宽泛，各种消费(抵押消费贷)或者企业经营(抵押经营贷)。

住房抵押贷款，有些用途，法律法规已经明令禁止，例如，炒股、炒期货、炒外汇、炒房等。

本期内容到这里就结束了