“说说担保那些事儿”之“先租后抵”情况下银行的法律风险有哪些？

“猛熊说事儿系列”第6期

【本期导读】

“先租后抵”是指银行拟接受的抵押房地产已处于出租状态，即租赁关系先于抵押权而设立。根据法律规定，如果银行接受已出租房地产抵押的，原租赁关系不受抵押权的影响，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对受让人继续有效。该租赁关系的存在将影响抵押房地产的处置价格，甚至导致该抵押房地产不能顺利进行处置。

一、 关于“先租后抵”的具体法律规定是什么？

答：《物权法》第190条第1句规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

《担保法》第48条规定，抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。

《担保法司法解释》第65条规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

上述条文就是所谓“买卖/抵押不破租赁”的规定。

二、银行接受租赁在先的房产抵押的法律风险有哪些？

答：一是，银行处置该抵押房产时将受到租赁关系的影响，即由于受让人无法直接占有、使用该房产，因此给银行寻找合适的受让人增加了限制条件。

二是，抵押权实现后，受让人实际上取得的是一项带有租赁权负担的房产所有权，即受让人仍然要受到原租赁合同的约束，不能随意终止与承租人的租赁关系，亦不能直接占有、使用该房产。

三是，如果原租赁合同约定，租赁期间内的全部租金已在抵押权设立前由承租人一次性向出租人（抵押人）支付完毕。那么无论是银行（抵押权人）还是受让人均无法在该租赁期间内实际收取到该租金。

四是，出租人（抵押人）与银行（抵押权人）协议折价、变卖租赁房屋偿还债务时，应当在合理期限内通知承租人，并保障承租人在同等条件下享有对该房产的优先购买权。