时隔3个月，房贷利率（5年期LPR）再次迎来下调。

8月22日，央行发布最新LPR公告，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。

这是继今年5月20日，央行将5年期以上LPR下调至4.45%之后的再一次下调。也是1年期LPR今年以来的第二次下调。

按照今年5月央行和银保监会《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》精神，首套房贷LPR最低可至4.1%。

意味着，首套房贷LPR再创历史新低。从昆明本地的反应来看，目前首套房贷最低4.1%、二套房贷4.9%的利率水平，对于购房者来说非常友好，能起到进一步刺激住房消费的作用。

LPR下调，贷款100万月供少还约88元

事实上，对于此次LPR的下调，其实早有先兆。

在8月15日公告称，开展4000亿元中期借贷便利（MLF）操作(含对8月16日MLF到期的续做)和20亿元公开市场逆回购操作，中标利率均下降10个基点。

而LPR的形成机制，是由各报价银行按公开市场操作利率（主要是MLF操作利率）加点形成的方式报价，进而为银行贷款提供利率参考。

现实中，LPR的调整，与MLF利率有着一定的关联性。MLF利率下调之后，基本上都出现LPR下调的情况。

由此可见，央行进行MLF操作，中标利率的下降，直接带动了本次LPR的下调。

只不过，与今年5月仅下调了5年期以上LPR不同的是，本次5年期以上LPR下调15个基点的同时，同步对1年期LPR下调了5个基点。

就本次LPR的下调，展现出刺激信贷消费的强烈信号，算是对8月18日国务院常务会议提及“支持信贷有效需求回升，推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本”的一种积极回应。

对照来看，1年期LPR今年以来再度下调，直指“降低个人消费信贷成本”；而5年期以上LPR的下调，则具有支持信贷有效需求回升的效用。

以5年期以上LPR为例，按照本次最新公布4.3%的LPR计算，首套房贷款100万，以等额本息还款30年，总利息少还约3.19万元，月供减少88元。

当然，如果均以利率最低下限来对比，同样的贷款总额与还款方式，30年支付总利息减少约3.15万，月供少还87元。

单纯从调整前的利率来看，对于已购房的群体，看似节省的利息不多，但对要买房的人来说，目前的利率水平已经非常划算了。

LPR再创历史新低

巧合的是，随着本次LPR的公布，正好是利率转换为LPR计算方式的三周年。

自2019年8月正式执行LPR的利率计算，彼时5年期以上利率为4.85%，要求首套房利率不得低于LPR，二套房利率不得低于LPR 60BP，即5.45%。

如今，正好3年。首套房利率已降至4.3%，同时执行下限还可以低于最新LPR的20个基点，即4.1%，而二套房即便按原政策不得低于LPR 60BP来执行，也仅是4.9%的水平。

昆明楼市整理/制图

从目前来看，这已是房贷利率的历史新低了。

这样单纯的利率对比可能不够具象，我们还是以实际的贷款来对照。按照首套房贷款100万，以等额本息还款30年计算，相比3年前，还款周期内总利息要少约16万元，月供每月少还445元。

真是不算不知道，一算吓一跳。

看着当前的利率水平，在2020年底买了房的同事，不禁发出惊叹：一个10㎡的卧室没了！（虽然他4.95%的利率也不算高）

今年以来，房贷利率的持续走低，与促进房地产平稳健康发展的要求密不可分。特别是在当前住房消费相对疲软的状态下，较低的利率将会起到刺激消费的作用。

根据易居研究院发布的《2022年二季度全国居民购房杠杆研究》显示，“今年二季度，全国居民购房杠杆率降至21.2%，已创下2012年三季度以来的历史最低值。”

而央行不久前发布的《2022年二季度金融机构贷款投向统计报告》则揭露，2022年二季度末，个人住房贷款余额38.86万亿元，同比增长6.2%，增速比上年末低5.1个百分点。

一边是居民购房杠杆率的下降（贷款买房的人减少），一边是银行个人住房贷款余额的增长（银行的房贷资金放不出去），在两难的局面下，银行通过降低利率，适当让渡贷款收益，在“房住不炒”的基调下提振住房消费，也就显得顺理成章了。

在昆多家银行已跟进调整房贷利率

伴随着LPR的下调，在昆多家银行也迅速跟进，并相应的下调了房贷利率。

昆明楼市/制表

“今天刚调的（8月22日），4.25%的全变4.1%。”昆明主城区某项目销售称，二套房也基本可以贷到4.9%。

从在昆银行的调整情况来看，多家银行对于首套房贷利率，目前已按政策允许的利率下限执行，即低于最新LPR的20个基点；仅有少数银行首套房执行的LPR利率。

但基本可以明确的是，在昆明市场上，几乎已经看不到在LPR基础上加基点的利率情况。

不过，对于优惠利率的享受，银行一般要看借贷人的资质等。如果资质一般，银行给到的利率通常是按LPR利率来执行，因此，也并非是所有人都能享受首套房4.1%的利率。

前面已经提到，LPR的下调对于新办房贷的用户，可以直接享受利率的实惠。相比之下，对于已办房贷在还的用户，则需要到重定价日才会进行调整。

而且，在LPR 基点数的框架下，基点数不会变化，只有LPR会有调整。

举个例子，如果房贷利率为4.95%，即4.85% 10BP，到重定价日后，执行的房贷利率会调整为4.3% 10BP，也就是4.4%。

相比之前的利率，享受到了55基点的实惠。按贷款100万，等额本息30年计算，理想状态下（LPR一直处于4.35）能省约11.9万元，月供每月少还330元。

而且，银行会根据利率情况，在重定价日自行调整，不用到银行专门办理相关的手续。