以下仅供参考

二手房买卖流程（商业贷款购房为例）

二手房买卖流程是指房屋所有权人通过买卖、交换或者其他合法方式将已取得《房屋所有权证》的房屋转移给他人的过程。二手房买卖又称存量房买卖，是买方通过交付房款，卖方将房屋交付给买家，并办理过户登记的过程。

1.看房：买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的所有费用由买卖双方支付；查档案信息：当事人持房产证原件或按揭合同原件到档案部门查房档案；通过询问等方式初步确定买方如果是贷款购房，确定符合贷款资格后，借款人与卖方签定《房屋买卖合同》（三方合同）。

2.第1日 递交材料，提出申请

和银行约定好之后，买卖双方带齐相关材料（户口本，身份证，不动产权证书等），前往银行。买方领取并填写二手房个人借款申请表，填完后将所有材料交给银行工作人员审阅。同时银行也会看卖方的相关手续，并告之哪里有不妥之处。

工作人员会就材料做出初步评估，给出大致贷款额度和年限供买方参考，并询问买方同时给出合理化的必要建议与告之。最后三方（银行、中介、评估公司）约定时间，由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做预评估。

3. 第2-7日 评估(买方等待)

根据约定时间，房地产评估机构到房源处进行评估。完成后，评估机构向银行出具预评估报告。这一阶段耗时会依据约定情况而定，一般3-5个工作日内即可完成。评估费后期出具正式评估报告时交纳，或者银行直接代收。

4. 　第8-10日 银行审批

申请二手房贷款并提交全部贷款申请资料；银行对贷款申请人的资质进行审核（制式收入证明一般为月还款额的2倍以上，或者同时提供家人的收入证明，银行流水，有的地方还要纳税证明）符合条件后，银行根据房屋评估价格，综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。审批过程一般在5个工作日左右。

4.11-22日 交首付，办理过户

审批通过后，买方向卖方支付房屋首付款。然后买卖双方及中介公司办件专员、（银行工作人员）到房地产交易中心，凭首付款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料，通知买卖双方带好手续（买卖双方带房产证原件及复印件、买卖契约及复印件、买卖双方的身份证、卖方如果已婚，婚姻状况证明等资料）到房地产交易中心要号排队办理房屋产权过户。过户当天便可完成，（过户回执交给当事人，待审核后通知如下：更名后按法定或约定缴纳过户更名税费、一般政策产权不满2年的，税费较高。）带旧土地证到土地局办理换证手续。

买方再等待5-7个工作日左右可以领取房产证（还可能更快）。

5. 第23-30天 办房产抵押登记、保险手续，银行放贷

买方领到房产证后，到房地产交易大厅办理房产抵押登记（办理他项权）。然后，办理贷款发放手续，银行便向卖方账户存入房款，买方则开始依照合同按期偿还本期。银行收到抵押证明后放款，贷款发放完毕买方人向房管部门领取新的房产证。

在二手房买卖过程中，必须遵守下列规定：

1、进行二手房交易前必须确认房主真实身份

买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起购房者的注意。

2、签订二手房买卖合同时必须明确双方违约责任

二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)__日内向卖方(买方)支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。

3、必须标明付款、过户时间

很多二手房买卖的交易都不是一次性付款的，是分期支付，因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行房屋买卖合同中的违约责任。

4、必须注明二手房相关费用的交接时间

5、与中介公司签订合同时，必须有代理费明细单

随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加，因此，经纪公司的代理费越来越受消费者的关心。买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。

6、通过中介公司购房必须要求与房主见面

经纪公司推出“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收完一个客户定金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了定金的消费者只能忍气吞声。故本报提醒消费者，此时您应该行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为。

7、必须学会使用补充协议

买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

过户更名税费

长春市二手房更名过户费是

买卖二手房，根据2015年3月30日财政部最新规定，自2015年3月31日起，由原先的满5年免征增值税调整为满2年免征增值税，同时依据交易双方的不同情况，具体税费明细如下：

一、契税：（一般由买方缴纳，双方另有约定除外)

1、买方首次购房90平方以下的房产按照1%缴纳；

2、买方首次购房90平方以上（含90平）144平方以下的房产按照1.5%缴纳；

3、以下情况按照3%缴纳：

（1）144（含144平）平方以上 ；

（2）买方不是首次购房 ；

（3）车库 ；

（4）非普通住宅（商业用房）

二、增值税：（一般由卖方缴纳，双方另有约定除外）

1、房产证满2年，144平方以下的普通住宅房产免征增值税

2、房产证不满2年，按照5.5%缴纳增值税；

3、房屋面积超过144平方，房产证满2年的按照差额缴纳，计算公式为：（上次购买价格—现在出售价格）*税率5.5%

4、商铺差额缴纳，计算公式为：（上次购买价格—现在出售价格）*税率5.55%

三、个人所得税：（一般由卖方缴纳，双方另有约定除外）

1、房产证满五年，并且是卖方夫妻名下唯一一套房产免征个人所得税

2、卖方夫妻名下不是唯一房产或房产证未满5年，按照1%缴纳

3、商铺按照差额缴纳，计算公式为：（上次购买价格—现在出售价格）*税率20%

四、其他费用相对较少：

交易费：6元/平方*房屋平方数

工本费： 一个证件80元；二个证件90

评估费：评估总额的千分之五（也可协商）（银行贷款需要缴纳）

抵押工本费：80元（银行贷款需要缴纳）

购房证明：20元一份 一般需开3份

公证收费标准: 300元（如不能本人亲自办理，需要办理本业务收费）

以上仅供参考，具体以实际为准。