真相是什么？

工行、农行、中行、建行四大行的首套房贷利率调整为LPR 55bp，二套房贷LPR 75bp，而此前则是首套房为LPR 40bp，二套房为LPR 60bp，变更后首套房贷的利率为5.2%，而二套房则为5.4%。

股份银行则按兵不动，但额度吃紧。

很多媒体解读为这和去年底央行出台的房贷新规“两道红线”政策有关，要将银行个人房贷额度降低，并将资金用于支持中小实业公司进行产业转型升级。

实际上，全国触及房贷新规“两道红线”的银行也只有10家，央行规定也有2-4年的调整期。个人住房贷款虽然利率低，银行并不会投入太多资金，但是因为有房产抵押，风险小、回报稳定，银行也还是愿意做的。

那么，银行额度收紧是什么原因呢？

个人认为原因可能有二：

一是去年年底楼市翘尾，成交量和网签量大增，导致1月份额度吃紧；

二是这几个城市近期一二手楼市都较热，地方监管层有意给楼市降温。

这从为避免枪打出头鸟，近日楼市大热的上海、深圳虽然出台了楼市调控新政，但形式大于内容可以看出，主要是杜绝假离婚购房，对市场和销售的影响作用有限。因此，26日住建部领导急赴上海、深圳“督导楼市”。

据向银行工作人员和房产销售人员了解得知，实际上很多银行并未停贷，只是近期有些银行额度吃紧，审批时间较长，1月份额度用完了就要排队放款，如果同意利率上调，则可优先放款；有些银行则额度充裕，利率也未上调。这应该属于银行自行调整的正常市场行为。

虽然金融监管层一直视房地产为威胁金融安全最大的灰犀牛，近年也一直严格监管银行资金违规进入房地产，今年初还因此对江苏张家港农村商业银行、江西德兴农村银行、厦门银行、工行衢州分行等多家银行处以罚款。

但是，在全球M2大放水环境下，房贷资金依然充裕，目前也尚未见到广州、深圳、上海等市有金融监管和银行的公开文件表示，对个人房贷额度进行限制。北京等地个人房贷据悉还是正常进行，各地的执行情况并不相同。

未来，银行涉房贷款业务可能会出现两个变化：一是房地产贷款在银行之间结构将有一定变化，部分超标的银行进行压降，而占比较低的银行还有增长空间；二是房地产贷款面临增长“天花板”，部分银行经营将更加审慎，贷款利率和条件或有小幅调整。

从长期来看，银行今年的房贷投放总规模有收紧预期，会继续管控资金违规流入房地产业。但影响较大的应该主要是中小股份制银行、农合机构和村镇银行以及中小房企，但这些银行和中小房企本身在房贷占比和开发占比的比例就不高。在全球M2放水情况下，预料全年资金面整体依然维持宽松。

在“房住不炒”、“因城施策”的政策方向下，未来，预计个人住房贷款额度和利率的变动将更加“一城一策”化，楼市稳定地区和楼市过热地区的政策肯定会不同，刚需购房和改善型购房的政策也应该不同。

所以，本月的房贷分化并未像有些媒体所夸大的房贷冬天来了、房贷变天了、监管开始严打了。而且，额度暂时收紧、利率部分上调对房地产销售的影响其实也并不大。在当前广州、深圳、上海楼市大热下，估计影响力度有限。

而且，近20年来，中国的房贷利率LPR一直处于下行轨道，去年底前也主动要求购房者将房贷利率转为LPR利率。长期来看，预料LPR利率会继续保持下行。

对于个人购房特别是刚需购房客户，大可不必过份紧张。