10月8日，房贷利率已经由原来的基准利率平稳过渡为LPR市场利率，我在10月7日，曾经写了一篇关于这个政策的详细解读。政策已经施行一周了，我们来看一下各地施行的情况如何。

一线城市LPR利率

LPR利率自8月份形成后，8月份、9月份公布的5年期LPR利率都是4.85%，通过上述表格可以看到一线城市LPR利率变化非常小，基本上都是5bp左右，也就是0.05%。

这个结果基本上和我们预测的一样，房地产作为目前最为庞大的金融风险，无疑就是一个字稳，而利率是影响房地产市场最重要的因素之一，利率当然也是稳字当头，可以这么说，LPR利率本就不是为了房贷产生了，LPR利率分为1年期和5年期利率，房贷一般都是5年期的利率。

从下面这个图可以看出1年期的利率已经两连降了，而5年期的利率却一直保持在这个水平。

以上的统计主要是考虑四大行的数据，实际上，同一个城市不同的银行LPR利率差距还是很大的。以广州为例，以下是广州各银行LPR利率具体实施情况。

广州LPR利率平均上浮56个bp，但是不同的银行上浮的比例是不一样的，基本上都是保持和原来的利率相同。比如汇丰银行，原来房贷利率就是4.9%，现在就只在LPR利率上增加5个bp，也就是0.05%，保持和原来持平。

有的同学就会问了，为什么汇丰这么低，我们了解到这样的低利率是有条件的，这是去年同期汇丰银行公布的条件：①贷款金额在160万以上；②所在企业为优质单位（事业单位、上市公司、500强公司、国企等）；③为汇丰银行的合格卓越理财客户，即存款50万以上。

所以，大家在选择具体银行的时候，一定要提前问清楚，是否存在隐形要求。

上海在LPR利率改革前的房贷利率位于全国低位，引用消息：

首套房优惠方面，上海市共有30家应该支持首套房首付30%，并实行95折利率。这30家银行分别为：中信银行、上海农商银行、大新银行、工商银行、南京银行、上海银行、农业银行、建设银行、邮政储蓄银行、平安银行、交通银行、招商银行、民生银行、浦发银行、中国银行、江苏银行、友利银行、浙江银行、大华银行、华夏银行、汇丰银行、兴业银行、花旗银行、光大银行、北京银行、广发银行、恒生银行、渤海银行、渣打银行、新韩银行。

这是上海近1年来的政策，95折利率就是在原来的基准利率4.9%的基础上再打95折，就相当于是4.655%。而LPR利率是4.85%，根据央行的公告原文：

三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

可以看到LPR模式下的个人住房贷款利率不得低于LPR利率，也就是必须有加点，而上海就是活生生的把这条规则给违反了，上海为了避免市场大幅波动，目前上海各银行普遍施行的是LPR利率下降20个基点。说实话，这是公然违背央行公告，但是，这么久了，央行也没说啥，这也就是说央行默许了上海的这种行为，不默许也没有办法，如果这个月改革就直接把上海的住房贷款利率由4.655%提高到4.85%，那对上海的房地产市场是摧毁性的打击。

在这里我们也有必要提醒一下，未来上海还是要按照央行的LPR政策来执行房贷利率的，时间可能比较慢，但是不会一直特殊下去的，长期来看，上海在全国范围内享有的低利率可能慢慢会不复存在，从这个角度考虑， 目前上海的房子还是比较合适的。

还需要说的是，央行公告里要求加点在合同期限范围内都是保持不变的，那么上海这种-20个基点的设置，也是未来保持不变吗？不清楚这个合同是怎么签的，上海的朋友可以反应一下。

还是引用来自“上海宜居房地产研究院”的数据，以下是二三线城市的LPR利率统计。

可以看到基本上和之前的基准利率模式也是保持一样的水平，而且普遍可以看到二三线城市的利率是要高于一线城市。

LPR五年期利率未来半年到一年内估计仍然会维持在4.85%左右，调整应该是在10bp左右，不会有大的改变，毕竟现在还是稳字当头，外部形势没有明显改善的时候，上头对于房住不炒的定调没有改变的时候，针对房贷的LPR​五年期利率大概率是不会有大的调整的。

其实比较有看点的是各地的加点，加点其实要比LPR重要，看过我关于LPR利率解读的朋友都知道，加点是整个合同期限内都保持不变，而且一直加下去的，而LPR是每个合同周期内都会变的。加点其实对应的就是一城一策的政策，地方有对于加点的​定价权。

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