摘要

◆什么是房贷保险？

◆房贷保险的成本与利益

◆房贷保险如何成为投资理财工具？

什么是房贷保险？

PMI（private mortgage insurance）是为了避免借贷方无力偿还贷方而成的一个保险。但这样的保险怎么运作，又如何成为一种投资方案？

◆PMI 运作逻辑

无论如何，买房确实并非一笔小钱，放款的金融机构有时必须面对购屋者可能缴不出钱的风险，也因此才有了房贷保险，以免放款的金融机构蒙受损害。但房贷保险如何计算？以下做个简单的说明：

举例而言，由于房价波动通常会在20%左右，因此回到房屋贷款上，假设借贷方（购屋者）延迟房屋贷款，贷方（放款的金融机构）会损失约房屋价格的20%。此时，若借贷方（购屋者）付不出房贷而导致房屋必须法拍时，贷方（放款的金融机构）的潜在损失尚可以弥补；但若你先前的头期款就少于20％，在延迟给付或成为法拍屋的状况下，贷方则可能有较大的损失。

所以对于贷方（放款的金融机构）而言，在基本的房贷之上还有一份保险以防损失是重要的，至少能将最后的损失控制在20%以内。如果借贷方（购屋者）违约，贷方（放款的金融机构）会至少会从房贷保险收到一笔钱，以弥补他的损失。

在房贷之上又要缴交保险，听起来很不划算，但正面来说，有了房贷保险则可以让你更快买到房屋。若没有房贷保险，许多人可能要等上许多年才有办法准备足够资金；透过房贷保险，我们则可以更快地拥有房子，而不用省吃俭用付房租给房东。

好像不是个划算的交易，但从另一方面来说，房贷保险可以让借贷方能更快得到房子的所有权。

◆PMI 的基础计算方式

不同的借贷方案所需要的房贷保险的花费并不相同，平均而言是借贷总额的0.5-1.5%。假设您的借贷金额是25万元美金，房贷保险大约会落在每年$1,250-$3,750元，或是$100-315元。

通常而言，房贷保险的比率有两种类型：（1）以年计费（2）初始利率。依照初始利率给付的房贷保险，通常费用会比较高，但只需要在贷款结束时缴交一次。不过两种类型的计算方式依然会视借贷方案的状态而定。

那么要怎么确认适合自己的借贷方案呢？以下这份表格整理了一般房贷、FHA, VA, or USDA 贷款。若您借贷30万美金，利率为3.5%，则房贷保险区间大致如下表：

注1：The above example assumes a $300,000 home purchase with 3.5% down, and a 30-year fixed interest rate of 3.75%. Your own rate and mortgage insurance costs will vary.

注2：Annual mortgage insurance cost is calculated based on year 1 loan balance. Annual costs will go down each year as the loan balance is reduced.

◆如何衡平房贷保险带给你的成本与收益

必须厘清的是，尽管如同前面所说，贷方（放款的金融机构）担忧的是因为无法还款导致损失，但房贷保险的计算方法与借贷金额有关，和您持有的房屋价值或您的购买金额无关。也因此，缴交年费类型的PMI持有者每年都会重新计算房贷保险的年费，随着缴交越多贷款，年费也会更少，对于准时还款的人而言具有吸引力。当贷款本金减少和/或房价升值，使贷款的贷款和房价比率达到78%，借款人可以向放款银行申请取消贷款保险费用。

进一步看到附图的这份电子表格，每期的还贷金额也许看似并无不同，但图中绿色部分为需要缴交的本金、黄色部分为需要缴交的利息的比例。可以看见在2040还款之前，随着需要给付的本金减少，房贷保险的利息也逐渐下降，最终到达一个平衡点。

总结：房贷保险作为投资理财工具

通常购屋者会想要避免 PMI，因为这看起来很浪费钱，甚至于是因为这点而延迟买房。但这可能是个误解，从房屋市场来看，PMI有时会带来令人惊讶的投资效果。

举例而言，当你想要以5%的预付款，购买233,000美金的房屋，他的PMI约是在每月135美金。但随着5年的房价涨幅与本金逐渐减少，这样的情况并不会永久持续。记得，你可以在房贷达到80%平衡时取消这个保险，而你同时减少了仍需缴交的本金，又获得了一间价值已经提升的房屋。考虑物价，假设房屋涨至276,000美金，5年后你的本金也剩下$200,000美金，亦即房屋提升了43,000美金的价值，而最后PMI的花费约为8,100美金，如此算下来，比起储蓄才买房的情况，投资报酬率是530%。这样的投资报酬率即使是在股票市场也不多见，考虑到多重因素，是相当有利财富管理的选项。

随着房屋的价值逐渐提升，而贷款所需缴交的费用越来越少，却能比储蓄到首付款更早得到房屋；拥有房屋在个人生涯规划，甚至于投资上可以做的运用，也许远比省吃俭用，还必须缴纳租金来得更快。这样的优点使得在美国，透过PMI购买房屋的购屋者越来越多，比较借贷方案，甚至在头期款只要缴交3%的情况下，就能开始准备购房事务。提早买房、缴交保险费用，却能在后期因为房价上涨逐渐得到平衡，被视为许多人购屋时的投资方案。

当然，我们可能因为各种因素延迟购屋，像是为了有更好的信用分数，或是其他可能，但在确认好贷款比率、房价起伏与个人长期的理财规划的状态下，房贷保险应可以被视为是购房过程中可以考虑的成本，也应当被视为在购屋时的重要方案。