昨天开始，问房贷的人就明显多起来。因为3月1日起，今年1月1日之前买房的朋友，就可以向银行申请贷款的基准利率转换。

但问题是：这房贷利率，换还是不换？具体怎么换呢？

今天，就这个问题，我们再来聊一聊。

先说说我们的倾向：更建议换成LPR，也就是新的利率计价方式。

当然，重点还是先看我们的分析逻辑，认同了再做决定。

今年的3月到8月期间，今年之前签订房贷合同的朋友，有且仅有一次选择的机会。具体来说，有两个选项：

1）浮动利率：换成LPR计价方式，未来利率会随LPR浮动；

2）固定利率，按照同一个利率一直执行下去。

比如你合同上的房贷利率是4.9%，未来就一直按4.9%到还完为止。

这里再做个简单科普，LPR到底是什么？

LPR又叫做“贷款市场报价利率”。具体到每个月，由18家专门的银行分别报出自己的贷款利率，然后去掉最高价和最低价，剩余16个利率计算平均值，就得出了这个月的LPR，所以是每月浮动的。

理解了原理，选择的核心逻辑也明确了：你认为在你剩余的贷款期限中，LPR整体会是上升的，还是下降的。

认为会上升，就选固定利率，不受上涨影响；

认为会下降，就选LPR，能够享受下降的实惠。

仔细分析一下，短期来看，LPR整体下降是比较明确的；

但长期来看，如果你的房贷剩余期限还比较长，怎么判断呢？

我们投研小伙伴也讨论了下，觉得LPR长期会上升的概率不大。

随着利率市场化，房贷跟市场整体利率的长期变化方向，大概率也是相同的。

市场利率要长期涨：

- 要么国内长期保持超高速增长，比如GDP持续6% 7% ，整个市场利率自然也会高，毕竟经济本身增长就这么快；

- 或者，国内通胀严重，甚至持续严重。

我觉得概率不大。

当然，谁也不能完全预测未来，如果你完全不想接受任何变动，就想锁定固定利率，也是可以的。

另外，补充一句，剩余贷款期限越短、剩余还款本金越小的朋友，这次调整的差别越小。你可以算算实际能差的利息费用，很可能就没那么纠结了。

逻辑明白了，我们再来聊聊更实操的问题。

目前，不少银行已经推出具体方案；考虑到方便办理，大都支持网上操作。这些银行，只要按银行通知，登录网银或手机银行，就能完成转换，还是很方便的。

至于你们关心的LPR±点利率的具体计算，我们再一起动手算一下。

Step 1：计算你的实际贷款利率

再强调一次，凡是2020年1月1日前签订的商业贷款合同，都属于此次可转换范围。

找到合同上，签订的实际贷款利率。

当初签订时，可能会有利率折扣、或上浮，算上这部分后所得，就是你的实际贷款利率。

比如，我的一位朋友，2年前买的房，当时签订的「商业贷款合同」，是央行基准利率基础上打9折。

因此，他目前贷款的实际利率是：4.9%*0.9=4.41%

Step 2：计算加/减点

选择转换后，

你未来某年的房贷利率 =每年1月1日（或贷款合同对应月）的五年期以上LPR±点

在这个公式里，LPR是每年一换的，而加/减点部分，则是固定的。

计算也不复杂，把你今年的贷款实际利率 - 4.8%，就能得到。

*4.8%是2019年12月最新公布的五年以上LPR利率

还是拿前面那个朋友举例，4.41%-4.8%=-0.39%，那他的加/减点就是：-39。一个点等于0.01%。

转换完成后，他今年的贷款利率是不变的。但从2021年起，就会随LPR变动，一年变一次。

假设，2020年12月底，五年以上的LRP降到了4.7%，那朋友的房贷利率就会变成：

4.7%-0.39%=4.31%——较上一年，优惠了0.1%。

另外，对原先合同里，利率有上浮的朋友，也是同样计算，只不过加/减点是正数。

为了方便大家，替大家算了一下：

记住，加点是固定的，不影响利率涨跌的走势；

选择LPR计价方式，还款利率的涨跌方向，只跟LPR的涨跌有关。

Step 3：选择重新定价时间

另外，有朋友会问，要不要选自己贷款合同日作为重新定价的时间呢？

两个选择，我觉得差别不会很大。如果硬要说出点理由，考虑短期内LPR下降趋势比较确定，可以这样选：

贷款发放日是1-2月的，选1月1日；贷款发放日在3-12月的，选对月对日，都能最早开始享受LPR计价。

最后，再多强调几句。

这次的利率转换，仅限3月1日～8月31日内完成办理。这是唯一一次机会，错过了就得保持固定利率，到贷款还完了。

此次调整，仅针对商业贷款，如果是纯公积金贷款，就无需变动；如果是商业贷款 公积金的混合贷款，也只能调整商业贷款部分。

如果，你是2020年后签订商业贷款合同，或者之后打算买房的，未来统一按LPR方式计算房贷，所以也不用纠结怎么选的问题了。