5年期以上LPR现史上最大降幅，百万房贷利息可省三万多元

5月20日上午，5月份贷款市场报价利率（LPR）公布：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。其中，1年期LPR连续4个月维持不变，5年期以上LPR较上月下降15个基点。

（截图自中国外汇交易中心网站）

据人民银行公告，自2019年8月20日起，LPR按新的形成机制报价并计算得出。中国外汇交易中心网站信息显示，包括此次在内，2019年8月以来，5年期以上LPR共有过5次下降，本次降幅最大。

由于5年期以上LPR与房贷利率挂钩，此次5年期以上LPR下调后，房贷利率也有望随之下调。按贷款金额100万、期限30年、等额本息还款计算，5年期以上LPR从此前的4.6%降低15个基点，购房者平均每月可减少月供约89元，需偿还的利息总额减少三万多元。

上周日（5月15日），人民银行、银保监会联合发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，宣布个人首套住房商贷利率下限调降20个基点，二套住房政策下限不变，为个人首套房贷利率下行进一步打开执行空间。

按4月份5年期以上LPR为4.6%计算，上述政策调整生效后，个人首套住房商贷利率最低为4.4%。如今，5月份5年期以上LPR下调，一方面，需对应LPR的住房贷款利率全面下降15个基点，另一方面，首套住房商贷利率下限也进一步降至4.25%。

据易居研究院智库中心5月19日发布的报告，此前已有包括广州、深圳、天津、济南、青岛、郑州、苏州、昆明等20个城市首套房贷最低利率降至4.4%。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“此前人民银行已经明确了‘LPR-20个基点’的个人首套房贷定价思路，此次5年期以上LPR下调，意味着当前全国20多个城市4.4%的利率可能并非最底部的利率，后续还有进一步下调的可能。”

严跃进表示：“需要说明的是，在实际过程中，存量房贷用户的利息调整，要等到明年元旦后才可以进行。近期新购房的购房者利率最低可以做到4.25%，实际如何操作要看银行的行动。但就近期银行的动作看，因为已经普遍在落实周末的新政，所以一般都会把4.4%的利率作为近期下调的目标值。”

对房地产市场有积极影响，但不会导致过热

中长期以上贷款利率下调，不仅减轻了购房者的还贷负担，也降低了房企的融资成本和经营成本。

“此次降息对于房企积极申请低成本的开发贷款等也有积极作用，有助于房企中长期融资成本和经营成本的降低。”严跃进表示，“货币金融大环境的宽松，对于降低购房成本、降低开发贷款和经营贷款成本等都会产生积极的作用。此次降息充分体现当前降低资金成本的紧迫性和支持导向，不论对于宏观经济还是房地产行业，都有重大的积极影响。”

民生银行研究院宏观研究中心主任王静文指出：“此次5年期以上LPR下调后，个人首付住房商贷利率下限将进一步下降至4.25%，进一步接近2016年房贷利率85折期间4.165%的水平。这将有助于降低居民购房成本，进而激活居民信贷需求，引导居民合理加杠杆，从而对房地产市场构成实质性利好。”

中原地产首席分析师张大伟认为：“此次降息意味着，房地产市场在政策底部后很快将出现市场底部。”不过，张大伟同时指出：“目前房地产行业面对的并非简单的资金问题，拿地、销售、客源、贷款乃至产品竞争等方面都存在压力。整体看，本次降息不会导致房地产市场过热。”

政策信号明显，宏观经济有望进一步企稳

5月18日，稳增长稳市场主体保就业座谈会在云南召开，会议要求，“各地各部门要增强紧迫感，看得准的新举措能用尽用，5月份能出尽出，确保上半年和全年经济运行在合理区间，努力使经济较快回归正常轨道。”东方金诚首席宏观分析师王青判断，此次5年期以上LPR下调，也是对上述会议要求的具体落实。

王青指出：“5月政策利率保持不变，也没有实施全面降准，而5年期以上LPR报价单独下调，表明出在‘以我为主、兼顾内外’考虑下，货币政策正在加大逆周期调控力度，特别是对房地产的定向支持正在持续加码，释放了明确的稳楼市信号，意在缓解房地产市场下行对宏观经济的拖累，同时也有助于管控头部房企违约等重点领域风险。”

中信证券联席首席经济学家明明表示：“此次降息政策是非常积极的，主要有三个特点：第一个特点，首次只降5年期以上LPR不降1年期LPR，过去有时候只降1年期LPR不降5年期以上LPR，或者1年期LPR降得多5年期以上LPR降得少；第二个特点，下降幅度大，5年期以上LPR一次性下降15个基点，是2019年LPR改革以来的最大降幅；第三个特点，此次降息对应的政策利率（月中的MLF利率）保持不变，直接下调LPR，达到释放前期存款改革政策红利的效果。”

明明认为，此次降低中长期贷款利率，有助于缓解居民和企业的利息压力，降低实体经济融资成本。对于主要的资本市场，特别是股票市场来说，也有助于提振投资者信心。他认为，随着LPR下调和一系列稳增长政策落地，5月份的金融数据、信贷数据将会出现反弹，5月份、6月份的宏观经济也将出现企稳的迹象。

上海金融与发展实验室主任、国家金融与发展实验室副主任曾刚指出：“适度下调中长期以上贷款利率，能更好地降低实体经济融资成本，促进中长期投融资活动。此外，居民节省的成本也可以用于消费，此次5年期以上LPR下降，间接为提振消费提供了空间。”