为了推进利率的市场化改革，2019年8月20日，央行授权全国银行间同业拆借中心首次公布贷款市场报价利率（LPR），也就是贷款基础利率,每月调整一次。根据央行之前发布的《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点（加点可为负值）形成。也就是说，自2019年10月8日开始，房贷利率不再使用基准贷款利率，也就没有了以往房贷利率是打几折或上浮几成的那种计算方式了，取而代之的是采用LPR加减点的方式计算，直接与LPR挂钩，执行浮动利率。

2019年12月28日，央行发布公告，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值）。并要求加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。也就是说，在2019年10份之前办理的房贷并且没有还完贷款的每一位购房者，都要重新决定，在固定利率和LPR浮动利率之间做一个选择。

大家知道，自2015年10月24日之后，5年期以上年贷款基准利率为4.90%。那么对处于还贷期的朋友来说，你以后的房贷利率是选择4.9%的固定利率还是浮动利率合适呢？

让我们来看一下2019年8月20日之后的LPR利率变化：

从上面来看，LPR利率处于一个下调的状态，当前的5年期以上LPR利率为4.65%，是低于4.90%的固定利率。

再让我们来看4.90%的基准利率在近30年处于一个什么水平？

从图中可以看出，当前4.90%的年利率是自上世纪1991年以后的最低点，最高点是1995年7月1日，5年期以上年利率达到15.30%。

疫情发生以来，有一种声音说，为了刺激经济，LPR还会继续的往下降，我也认可这种观点，但LPR下降的周期又会有多长呢？还有人说，现在美国都是负利率了，国内的LPR利率肯定还会降，我们是否也会降到负利率时代。其实在2年之前，世界上最著名的银行之一瑞士银行就宣布了存款负利率，而我们5年期以上的年贷款利率却还是4.90%。

还有的朋友疑问说，我当年的房贷利率是打折或上浮，是转换为LPR合适呢还是固定利率合适？下面举两个例子：

1.假设你买房时，房贷利率上浮15%，房贷基准利率为4.9%。那么，原来你的房贷利率为4.9%×（1 15%）=5.635%。以2019年12月的5年期以上LPR利率4.80%作为基准，5.635%－4.8%＝0.835%。那么你的房贷利率公式就是LPR＋83.5个基点，4.8% 0.835%还是等于5.65%。以目前的5年期4.65%计算，降息后你的房贷利率是4.65％ 0.835％＝5.485%。以100万元房贷贷20年为例，每个月可少还84.94元；如果5年期的LPR为4.9%，你的房贷利率是4.9% 0.835=5.735，每个月就要多还56.93；如果五六年后，5年期的LPR为6.0%，你的房贷利率是6.0% 0.835=6.835%，那么每一个月的还款额是7654.26元，而选择固定利率每月的还款额是6955.34元，两者之间相差698.92元。

2.购房时以房贷利率打85折为例，此前房贷基准利率为4.9%。以前，你的房贷利率是4.9%×0.85=4.165%；以2019年12月的5年期以上LPR利率4.80%作为基准。4.165%－4.8%＝－0.635%。那么，你的房贷利率公式就是LPR－63.5个基点，以目前的5年期4.65%计算，你的房贷利率是4.65％-0.635％＝4.015%。以100万元房贷贷20年为例，每月可少还80元。假设5年期LPR为4.9%，房贷利率是4.9%-0.635%=4.265%，每个月要多还53.25元。还是设定为5年期的LPR为6.0%，你的房贷利率为6.0%-0.635=5.365%，每月的还款额是6802.85元，而选择固定利率每月的还款额是6147.1元，每月要多还655.75元。

从上面的例子可以得出这样一个结论：只要是LPR高于4.8%，选择固定利率就比浮动利率合适，LPR越高，两者的差距就越大；LPR低于4.8%，固定利率就不如浮动利率合适。也就是说，选择哪种还款方式，最终取决于你对未来LPR走势的判断。