随着楼市调控政策的加紧和新政的实施，以燕郊为首的环京地区“炒房热”出现降温。过去两年，由于紧靠首都北京，环京地带燕郊、涿州等地区一直是各路炒房团及部分住房刚需的首选之地，房价一度飙升至每平方米3万元。

中原地产首席分析师张大伟分析称：“如果首付都是借的，一旦房价出现波动，对于购房者来说就很容易出现断供的可能性。”

早在2016年年中，住建部等部门就发布了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，强调中介机构提供住房贷款代办服务的，不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务。

首付贷高利率高风险 购房者：不太敢尝试

所谓首付贷，可以理解为通过相关机构，以不同科目、名义的贷款方式，向购房者提供首付阶段的“贷款”，从而使购房支付能力不足或需资金周转的购房者达到按揭贷款首付比例，继而达到银行按揭贷款放款要求，完成贷款购房行为的一种金融产品。

购房者怎么看待首付贷？前述有购房意向的吴华表示，没听说过首付贷这种形式，不过如果钱不够，也可以接受小部分贷款，“但首付贷不太敢尝试。”另一位近期刚购房的杨先生则表示，“首付不够，但又着急买房的话，可能会考虑这种方式。”

涿州多楼盘可首付分期，有开发商无息垫付两成

据悉，目前北京到涿州已经通高铁，从北京西站到涿州东站只需要25分钟，因此，涿州也是环京房地产市场相对较热的城市之一。特别是在2017年年中，张家口市限售（中心城区新购住房3年后方可上市交易）、燕郊香河等地限购之后，涿州就更受到投资客的欢迎。

目前，涿州市人民政府的规定是“对非本市户籍居民家庭，限购1套商品住房（含二手房）且首付款比例不低于30%。”

所谓的分期首付，指的是订房时先交一部分钱，剩余的首付，由开发商暂时垫付，而客户则通过分期的方式在一定时间内偿还贷款，实际上也就是借钱来做首付。

以总价100万元的房子举例，付款10万元之后，剩余的20万首付，则每四个月还款3.33万元，一年需还款3次，每年总额高达10万元。如果还需同期还银行的房贷，毫无疑问，首付分期实际上增加了购房者的买房杠杆和还款压力。

郭韧称：“首付分期没有还完就去银行办贷款，说明首付款是不真实的，因此，开发商垫资、借款的行为肯定也是违反规定的。”

这种操作给首付加上了杠杆，例如涿州一套120平方米的三室一厅的房子总价约为150万，正常首付是50万，但最后只花了8万就把房子签下来了，相当于只付了5%的首付。

张大伟表示：“如果首付都是借的，那么一旦房价出现波动，对于购房者来说就很容易出现断供的可能。”

“如果是期房就更惨了，房子都没住，就降价了，不仅欠银行的钱，还欠开发商的钱，不按时还钱最后可能钱房两空。”不过，对于开发商来说，情况则不同，因为即使他们为首付提供无息垫款也不亏，毕竟房子的银行贷款已经批下来了，房款的大头已经拿到，够公司周转使用，甚至已经收回了成本。

二手房多用高评高贷的方式违规降低首付

高评高贷，举例来说，就是评估公司将二手房评估为高于市场价的价格，然后再按照这一价格去贷款。一套市值100万的房子，如果房子的评估价格为80万元，那么首次贷款可贷评估价格的7成，也就是56万元，那么购房者则还需要付44万元的首付。但如果房子的评估价格为120万元，那么首次贷款就可贷84万元，那么购房者只需要付16万元的首付。业内人士称，这样操作的前提是，银行认可评估机构的评估价格。

郭韧表示，“高评高贷肯定是违法的，我国有关于银行贷款的贷款诈骗罪，从某种意义上看，这就是一种骗贷的行为。”

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