40万房贷20年的月供需按照还款方式的不同计算，还款方式有等额本息还款法和等额本金还款法两种方法。

根据央行贷款利率，五年以上商业贷款的年利率为4.90%；五年以上公积金贷款的年利率为3.25%。则40万房贷20年月供如下：

一、商业贷款

1、等额本息还款法每月月供额=〔贷款本金×月利率×（1 月利率）^还款月数〕÷〔（1 月利率）^还款月数-1〕，那么40万房贷20年的每月月供为2617.78元。

2、等额本金还款法每月月供额=（贷款本金÷还款月数） （贷款本金-已归还本金累计额）×月利率，那么40万房贷20年的首月月供为3300元，随后每月递减。

二、公积金贷款

参照以上计算方式可计算得：

1、等额本息还款法40万房贷20年的每月月供为2268.78元。

2、等额本金还款法40万房贷20年的首月月供为2750，随后每月递减。