文 | 王丽新

第三轮土拍进行中：房企融资改善后谁在拿地？

12月14日，青岛第三轮土地拍卖第二日成交8宗地块，总计9.7亿元。至此，青岛第三轮土拍前两日成交总额为102亿元。据诸葛找房数据中心统计，截至目前，上海、深圳等14个城市完成第三轮土地拍卖，底价成交地块多，高溢价地块鲜少，流拍率降低。

“第三批集中土拍的总体特点更加符合一个‘稳’字，较第二批集中土拍有所回温。”诸葛找房数据研究中心关荣雪向《证券日报》记者表示，首先从城市土拍表现来看，区域及板块间仍然存在热度不均现象，热点地块仍然不乏多家房企竞相争夺，另一直观的特征是溢价率仍然处于较低位，流拍现象较上轮明显减少；另外，从房企表现来看，尽管第三批集中土拍门槛有进行适度地调整，但整体拿地积极性并不算高，多是国企及头部房企托底。

事实上，今年下半年以来，伴随着销售市场的降温，土地市场持续低迷。据中原地产研究中心统计数据显示，2021年1月-11月，全国热点百城卖地金额为4.05万亿元，比2020年同期下降7.4%。

“首轮集中供地下，房企抢地；第二轮调整了相应规则，地产商由于资金链吃紧，拿地热情锐减，流拍率达30%；第三轮集中供地正在进行中，房企拿地热情有所提升，但提升有限，反应可谓平淡。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者如是称。

“11月-12月，房企再拿地已经不可能带来年内现金流。”中原地产首席分析师张大伟称，在这种情况下，大部分企业参与积极性继续降低，预计第三轮集中供地整体市场温度会继续降低，短期仍会处在低温状态。

据中指研究院统计数据显示，今年1月-11月，百强房企拿地总额23461亿元，同比下降17.7%。与往年年底企业纷纷加码补仓不同，尽管多个城市在今年11月集中供地，但企业拿地极为谨慎。中指研究院的另一组数据显示，50家代表房企11月拿地总额同比下降91.4%、环比下降72.3%，为2021年各月降幅最大，单月拿地总额也创下去年以来新低。

不过，也有声音称，债券融资及ABS融资已经开闸，央企国企、部分财务盘面稳健的大型民营房企已经发布了融资计划，11月份以来，多笔融资计划获准发行，待明年这些融资计划都会进入发行阶段，一旦资金到位，还债之外，地产商会把这些资金用于拿地，届时土地市场将会有所回温。

“当下融资环境的改善对房企拿地热情有一定的提升，但由于年末房企债务较为集中且体量不小，资金流分配用于偿债的占比较高，因此拿地热情提升有限。”关荣雪表示，但房地产市场已从注重规模速度逐渐进入质量效益的时代，盲目扩张导致企业面临危机的情况早有先例。鉴于此，尽管融资适度放开，但房企拿地或仍较为谨慎。

确如关荣雪所示，从目前已经完成第三轮土拍城市的交易情况来看，央企国企、地方国资平台仍旧是主角，许久未在集中供地现身的万科在重庆拿地，龙湖在成都取地。但对于未来土地市场走势的判断，关荣雪仍表示，随着融资层面利好信号的引导，市场信心或将有所提升，预计接下来土地市场走势仍以稳为主，落实稳地价、稳房价、稳预期的目标。

4.95%！部分银行下调房贷利率 深圳楼市要“破冰”？

本报记者 谢岚 见习记者 李昱丞 肖林秀

近日，有消息称深圳部分银行开始下调房贷利率，当前首套房贷款利率最低可至4.95%，二套房贷利率最低可至5.25%。

《证券日报》记者向深圳多家银行求证发现，针对首套房，广发银行、平安银行目前下调房贷利率至4.95%，工商银行、建设银行等国有大行以及招商银行、光大银行、中信银行等股份制银行仍然执行5.1%的主流房贷利率。

对此，中国银行研究院研究员王梅婷在接受《证券日报》记者采访时表示：“目前楼市的政策导向是保证房地产市场平稳运行，降低市场风险，促进住房合理消费。在这一精神指引下，各地对正常住房需求贷款的放款和审核条件都在逐步回归合理。”

平安银行、广发银行下调房贷利率 多数银行维持原状

“利率下降就是前几天的事情。”平安银行一位个贷客户经理告诉《证券日报》记者，目前该行首套房贷款利率为4.95%，相较之前的5.1%下降了15个基点。

广发银行也加入了下调房贷利率的阵营中。广发银行福田某支行的个贷客户经理卓飞（化名）对记者称，从上周开始，广发银行首套房贷利率下调至4.95%，二套房贷利率下调至5.25%。

“因为广发银行投入到房地产的业务不是太多，因此目前我们银行的个人房贷额度较为充足。相对而言‘四大行’额度可能会相对紧张，因为开发贷业务多会挤占按揭的额度。”卓飞对记者表示。

IPG中国首席经济学家柏文喜在接受《证券日报》记者采访时认为：“房贷业务对于中小银行而言始终是风险较低的优质业务，此前受贷款集中度分级管理措施的限制而使得部分中小银行无法发放涉房贷款，而目前贷款政策微调之下，深圳部分中小银行为了竞争这一业务而主动下调房贷利率。”

以平安银行为例，根据财报，截至上半年末，平安银行房地产业的贷款余额占比为10.1%，个人住房贷款占比为9.01%，距离房地产贷款集中度管理制度所要求的27.5%、20%仍有较大空间，或许是其近期下调房贷利率的底气之一。

央行12月13日发布的最新一期房贷数据显示，11月末个人住房贷款余额38.1万亿元，当月增加4013亿元，较10月份多增532亿元。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，个人房贷贷款余额规模在增大，体现了商业银行积极执行央行最新房贷政策，在放贷方面持续推进，体现了支持合理住房消费需求的导向。

值得注意的是，就目前而言，深圳下调房贷利率的只是少数银行。据记者了解，深圳市内包括工商银行、建设银行等在内的国有大行以及招商银行、光大银行、中信银行等股份制银行仍然执行5.1%的主流首套房贷利率。

光大银行的一位工作人员对记者称，该行针对首套房和二套房的贷款利率分别是5.1%和5.5%，已经执行了一段时间，目前尚未收到调整通知，不排除后期下调的可能性。中信银行、招商银行、江苏银行、兴业银行的工作人员同样表示，目前个人房贷利率没有下降。

二手房成交量反弹 深圳楼市走出至暗时刻？

部分中小银行下调房贷利率，对此前“深度冰封”的深圳楼市有什么影响？

“房贷利率下调，不仅是降低了购房者的购房成本，更重要的是传递了一个信息，即银行年前也在冲刺，购房者面临的放贷难、放款慢困境将会大大改善，将刺激市场回暖，成交提升。”中国豪宅研究院院长、城市运营专家朱晓红在接受《证券日报》记者采访时表示。

全联并购公会信用管理委员会专家安光勇认为，此前潜在购房群体采取观望态度，导致深圳楼市处于供大于求的现象，此时下调房贷利率可在一定范围内促进潜在购房者购买。但安光勇同时指出，大多数潜在购房者并非因银行的贷款利率过高而不购买住房，因此下调房贷利率的影响相对有限。

当下，深圳楼市逐渐走出至暗时刻，出现了回暖的迹象，不过总体而言成交氛围仍然较为冷淡。

在新房市场，深圳中原研究中心数据显示，11月份新房住宅成交5644套，环比上升19.8%，接近两成；成交面积55.6万平方米，环比上升14.5%。但总体而言，11月份深圳共19个住宅项目入市，仅2个住宅项目开盘售罄，整体开盘去化不足五成，开盘去化率进一步走低。根据过去一年平均成交量计算去化时间约为6.3个月，去化周期大幅回升，为今年第二高。

12月13日，深圳网红楼盘华润城润玺二期花园公布了意向登记名册，2615批客户提交申请，最终入围1486批登记客户，对应1024套房，认筹比仅为1：1.5。对比去年11月份润玺一期9690人抢1171套房的热度，已经不可同日而语。

在更具象征性意义的二手房市场，成交量也有所反弹。根据深圳市规划和自然资源局的数据，11月份深圳二手住宅成交2211套，环比增长37.76%，高于10月份的1605套、9月份的1765套和8月份的2043套，不过仍处于历史低位。相比于去年同期成交5812套，11月份二手住宅成交量下滑超过近六成。

深圳中原研究中心认为，11月份深圳全市二手过户量在连续7个月下滑后反弹，市场基本筑底完成，信心慢慢回升，但二手交易系统增加了交易周期，预计成交将继续维持震荡走势。

柏文喜认为，深圳二手房市场目前还说不上触底反弹，二手房成交增加主要是由于之前的房贷积压造成了11月份的放量，而并非真实的市场交投状况。

中国银行研究院研究员王梅婷则表示，深圳楼市是否反弹还需要进一步判断。前段时间由于银行集中停止发放住房贷款或设置较高门槛，使得深圳房地产成交量连创新低。随着房地产调控更加精准科学，预计深圳二手房成交市场将从低位逐步恢复。

图片 | 包图网 编辑 | 才山丹 上官梦露

审核 | 闫立良 李春莲 终审 | 彭春来