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12月13日，有媒体从多个渠道了解到，上周开始深圳部分银行开始下调房贷利率，目前首套房贷款利率最低可至4.95%，二套房贷利率最低可至5.25%。此前，深圳市场首套房、二套房主流的按揭贷款利率为5.1%和5.6%。记者了解到，目前中小银行价格降幅比较大，建行等传统大行价格暂未有松动。

近期房地产行业的境况十分不妙，多个惨淡数据让业界忧心忡忡。

西安新建商品房成交量急剧下滑

12月11日，记者从国家统计局西安调查队获悉，10月，西安新建商品住宅销售价格环比、同比涨幅均有所收窄，二手住宅销售价格环比由涨转降，同比涨幅回落；新建商品住宅和二手住宅的成交量下降。

10月，西安新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，同比上涨7.4%，涨幅均收窄。10月，二手住宅销售价格环比下降0.2%，由涨转降；同比上涨6.2%，涨幅收窄。

新建商品住宅小、中户型销售价格环比同比涨幅均收窄。从环比看，小、中户型价格涨幅分别收窄0.1和0.5个百分点，大户型价格涨幅扩大。

二手住宅三类户型销售价格均由上涨转为下降。从环比看，小（90平方米及以下）、中（90-144平方米）、大（144平方米以上）三种户型价格涨幅分别收窄0.4、0.2和0.9个百分点。

新建商品住宅成交量急剧下滑。网签数据显示，10月，西安新建商品住宅成交量比前一个月下降22.6%。从调研情况来看，刚需楼盘、价格适中的项目销售情况良好，但大面积住宅销量下滑。

西安二手住宅成交量继续下滑，环比下降15%，同比下降50.5%，主要原因是二手住房连续出台指导价，继7月之后，10月13日西安市公布了第二批103个小区，两次发布指导价的小区共计205个，主要包含浐灞、曲江、高新等多个置业热门区域，对二手住房成交带来了一定影响；加之房贷政策，资金审核从严，不少置业者陷入漫长的放贷排队中，资金不到位，购房者只能望“房”兴叹。

中央经济工作会议：防范化解重大风险“精准拆弹”

12月8日-10日，中央经济工作会议在北京举行。会议明确，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

21世纪经济报道记者注意到，2016年中央经济工作会议提出“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”（“房住不炒”）至今，今年是中央经济工作会议第5次明确提及“房住不炒”。

“十四五”规划纲要也强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。

中国城市规划设计研究院住房所所长卢华翔在接受21世纪经济报道记者采访时表示，“房住不炒”仍是中央长期坚持的一个总体导向和要求。

中央经济工作会议再提促进房地产业良性循环和健康发展，房地产防风险是实现良性循环和健康发展的关键。中国人民大学国发院城市与房地产研究中心主任、中国人民大学商学院财务与金融系教授况伟大在接受21世纪经济报道记者采访时表示，房地产债务风险是房地产风险的主体和防范重点，一旦房地产债务大规模违约，产生信用风险，会对整个经济部门造成冲击甚至危机。房企开发贷风险是今年房地产最主要的风险，也是明年防风险的重中之重。

今年下半年开始，从房地产开发贷、房地产投资、住房销售、到居民住房抵押贷款等房地产链条的关键环节循环不畅，房地产市场急速下滑，多个分析机构均认为政策底已经出现。

近期央行、银保监会、证监会等部门发声，适度纠偏房地产政策，保持房地产信贷平稳有序投放，重点满足购房者首套房、改善性住房按揭需求。在土地供应方面，多个集中供地城市调整土地出让规则，提高房企拿地积极性。但政策从推出到影响市场需要一段时间，政策效果完全释放仍需等待。

除此之外，本次中央经济工作会议还明确提出要探索新的发展模式。易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，未来房地产依赖房价和地价上涨以获利的模式将不再可行，住房市场发展将从增量市场为主转向增量、存量市场共同发展，保障性租赁住房、租购并举模式等将得到进一步推进。此外，未来在存量房地产发展模式、房地产税等方面的新政策或值得期待。

从结构上来看，房企开发贷风险发生概率最高，也是之前的监管短板。2021年房地产业全面实施“三道红线”政策，严格限制房企杠杆比率和流动性风险。目前在房住不炒和脱虚向实的经济社会发展长效机制下，我国房价整体稳定，部分城市房价下跌，房企滚动开发模式失效，部分房企开发贷将出现违约。

况伟大指出，房价下跌带来地价下跌，随着城市化水平提高，地方政府土地出让规模和速度呈下降趋势，地方政府土地财政收入锐减，但地方政府信誉较高，中央政府可提供隐性担保和转移支付，因此风险低于房企开发贷。家庭住房抵押贷款风险较小。

房企开发贷风险是今年房地产最主要的风险，也是明年防风险的重中之重。况伟大认为，房企暴雷现象多发，明年房地产防风险压力大，对房企开发贷限制将更严格。新增房企开发贷将严格执行“三道红线”政策，已有房企开发贷尤其是中小房企债务，要通过债务重组、资产盘活、并购等手段防风险。

况伟大指出，在房地产债务风险中，地方债违约风险已上升至第二位。明年防地方债风险需重点管控土地出让，不能低价、违法出让土地造成国有资产流失。地方债发行前要重点评估、综合考虑地方政府偿债能力，土地财政依赖较高、承诺以土地收入偿还债务或将土地作为抵押物的地方政府发债尤需谨慎。

家庭住房抵押贷款也是房地产债务的重要组成部分，况伟大认为防范家庭住房抵押贷款风险主要防多套房房贷风险，重点、热点城市要继续实施限购政策绝不放松。房地产税试点对抑制市场投机风险有一定作用，但主要是短期影响市场预期，房地产税从试点、立法到真正实施需一个长期过程。

此外，况伟大提醒，防范银行风险则要严格执行房贷集中度管理，控制房贷杠杆比例，加强不良贷款风险化解。

综合来源：21世纪经济报道（记者 李莎）、财联社（记者 罗克关）

本期编辑 冯展鹏