文/诸葛找房

如果上半年的货币操作流露出了显性放松，那么8月份的两大现象足以打消这份疑虑。首先是8月初，美联储实施十余年来的首次降息，市场一度认为我国央行会顺势调整公开市场操作利率，但这并未成为现实。

8月20日，央行宣布完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制，将于今年10月8日实施。一年期以内的贷款利率为4.25%，5年期以上的贷款利率为4.85%，这比央行之前规定的基准贷款利率分别低了0.1%和0.05%。很显然，意味着贷款利率下降了。不过与之相对的，同属贷款品种的房贷利率却没有跟着降，反而在最近还上升了不少！

这也是8月的第二个现象，根据某权威机构监测数据显示，今年7月份，全国首套房贷款平均利率为5.44%，环比上涨了2个基点，二套房贷款平均利率5.76%，环比上涨1个基点，整体涨幅明显。

贷款利率降，房贷利率升。这里面到底透露出什么样的含义？利率还会降吗？眼看已步入9月，传统的楼市“金九银十”会如期而至吗？准备买房的人是否要抓住最后的40天买房？

房贷利率发生了哪些变化？

虽然央行商业贷款新规尚未落地执行，但有地区的房地产中介已经开始躁动，甚至不断鼓吹房贷基准利率即将上浮。目前，北京地区的个人住房贷款利率暂没有变化，地方抽样的数据却证明了这一事实。

杭州：多家银行首套房房贷利率在原来上浮5%到8%的基础上，进一步上调到上浮10%的水平；二套房则上浮到15%。苏州：融360监测的17家银行分(支)行房贷利率中，9家银行首套执行基准上浮25%；二套房主流贷款利率水平为基准上浮30%。

郑州：首套房贷利率多数银行按照基准利率4.9%，调整到上浮20%；二手房按基准利率上浮15%至20%不等。温州：国有大行及部分股份行执行首套房贷款利率基准上浮10%，即5.39%；二套房上浮基准15%，即5.635%……

如果按照眼下的利率上浮程度，基本可以说他们挑在了最不合适的时候上了船。以贷款100万元，贷款年限30年来计算，按照目前首套房5.44%的利率，每月需要还款5600多元，如果按照以前8.5折利率来计算，每月还款额将近4900元，这就意味着，以目前的贷款利率，购房者每个月需要多付出700多元。如果按照30年的还款来计算，总共需要多付出将近30万元。若房贷利率继续上行，购房者的成本还将继续攀升。

不仅如此，不少买房人都遇到了贷款放不下来的问题，普遍要等上三五个月才有结果，甚至有人等了大半年时间才拿到贷款。

短期来看，银行房贷利率上浮，人们的购房欲望降低，可以进一步拉低房价，这对于抑制房地的过度投资是有好处的。长期来看，如果银行房贷利率一直保持上浮的状态，未来的房价也可以保持稳定或者是下跌，对刚需仍是利好。

房贷利率还会降下来吗？

很多人问接下来房贷利率会普遍上调吗？业内人士认为，在房住不炒的背景下，房地产调整不会放松，“因城施策”不会改变，通过辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点，短期内大部分城市的房贷利率不会下降。未来一段时间，个人住房贷款利率有上行的可能性，但幅度不会太大。不同银行对个人住房贷款业务定位不一样，在不同区域的信贷资源投入也相差较大，因此在房贷利率会有明显的分化，而大型商业银行房贷利率调整预计相对温和。

金九银十会如期而至吗？

在地产行业，9、10月向来是促销旺季，重要性远远高过3-5月所谓的“小阳春”，眼看9月已到，金九银十会如期而至吗？

先看国家统计局数据，今年1-7月份，全国商品房销售面积88783万平方米，同比下降1.3%。而在过去几年，商品房销售面积基本都还是两位数的增速。进入8月以来，从一二线到三四线，商品房成交量都开始出现下滑。

业内机构数据显示，一线城市新房成交量环比下降10%，同比下跌7%。二三线城市成交量同环比双降，跌幅分别为3%和6%。与新房相比，二手房情况同样不容乐观。

据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2019年8月，一线城市二手住宅市场均价59634元/平方米，环比下跌0.96%，跌幅环比上月扩大；二线城市二手住宅市场均价18039元/平方米，环比下跌0.20%，环比连续三个月下跌。

这反映出楼市调控加码之下，市场的抛售情绪和变现情绪是何其强烈。楼市成交量降温已成定局，2019年似乎注定了不会出现金九银十。

最后40天该抓紧买房吗？

事实上，对楼市货币的收紧不只是面向购房者，开发商也面临前所未有的资金压力，房地产市场的供需两端都在遭遇调控打压。如今的房地产市场，就是开发商拼命想卖房解套，但是官方仍掐着七寸警告购房者：想好再买！

小编之前就说过，这次央行的调整主要是为了抑制炒房的投机行为，对刚需购房者房贷利率影响并不大，只是提醒大家未来对国内房地产市场需更加谨慎，加杠杆扫货再卖出的传统套路很难盈利。另外此次加大了对个人破产制度、房贷利率的改革，这对社会上信用不良的人并不友好，也提示购房者应重视个人征信。

前面提到了，房贷利率不会大幅上升，短期内利率会保持稳定，所以准备买房的人没必要非在这40天内买房。当然如果你的个人征信较差，可能会让银行对你的加点很高，并且已经看准了一套自住房，准备好了充足资金，抢在新政实施前购房也并非不可。

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