近期，央行出台了一系列政策：

2020年1月6日，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点；

2020年2月17日降低中期借贷便利MLF10BP；

2020年3月16日，定向降准0.5-1个百分点。

这些政策无疑是给市场释放大量的流动资金，降低商业银行的资金成本，促进商业银行降息。

实际也确实如此，比如武汉很多银行也纷纷降息：

比如建行由原来的4.56%降低到3.75%；

中信银行由原来的6.37%降低到5.25%；

平安银行由原来的6.37%降低到5.1%；

邮储银行由原来的6.8%降低到4.35%。

然而对于房贷利率却变化不大，3月20日公布的LPR利率为4.75%，相比之前4.8%只降低了5个百分点。同时商业银行在LPR的基础上都会有一定程度的上浮加点。

以武汉首套房为例：

建设银行涨幅1.13BP，执行利率为5.88%；

平安银行涨幅1.15BP，执行利率为5.9%；

邮储银行涨幅1.13BP。执行利率为5.88%；

交通银行涨幅1.13BP，执行利率为5.88%。

二套房普遍执行利率都在6.1%左右。

大家可以对比看出，银行的经营性抵押贷款利率普遍大幅度降低，并且都低于房贷利率。

举个例子：贷款100万，20年。

建设银行经营性抵押贷款所需支付总利息约为：42.3万，而房贷所需支付总利息为70万。足足相差了27.7万。

那么很多人就会考虑，是否可以将原来高于目前利率的房贷提前结清，转贷做银行的抵押贷款，这样可以节约不少的利息。并且房子升值，转贷过后，可能还有多余的流动资金可以做其它投资，可以说两全其美。

从账面上来讲确实可行，但在实际操作中其实大部分人是不可行的。

第一：银行执行的两种利率的贷款资金用途不一样

1、房贷：房贷是一种消费型贷款，贷款资金用途仅限于买房。

2、经营性抵押贷款：突出了经营性，顾名思义资金用途用于企业经营过程中的资金周转。

第二：对贷款主体要求不一样

1、房贷：申请主体一般是人，不管你是上班族或者是企老板，甚至自由职业，只要征信满足条件，有足够首付款，有还款能力，就可以申请到房贷，没有太多限制。

2、经营抵押贷款：申请主体是企业，前提是你必须是法人或者是股东，并且企业经营一般要满1年，刚注册的公司或者无证经营的也是不行的，如果是上班族，那就更不用考虑了。

第三：资信审查要求不一样

1、房贷：申请房贷资信审查比较简单，一般提供户籍证明，征信，工作证明，收入流水就可以。

2、抵押贷款：资料相对较多，已婚的需要提供夫妻双方征信报告，户口本，房产证，对私流水，甚至对公流水，财务报表，企业法执，离异的需要提供离婚证，离婚协议，析产等，并且会下户抵押物和经营场地。

所以，不是每个人都能满足要求的，即使你有企业，也不一定满足。

第四：还款方式和还款年限不一样

1、房贷：房贷还款方式就2种，等额本金或者等额本息，还款年限最长30年，年限长月供压力小。

2、抵押贷款：抵押贷款还款方式就很多了，一般有等额本息，先息后本。而等额本息最长20年，先息后本一般一年。

每个银行对应不同的还款方式利率也会不一样。比如有的利率看似很低，但还款方式却是一年先息后本，对于企业经营尚且要看投资回报周期和还款能力，对于普通人，一年归本全额还款显然不切实际。

即使是等额本息，房贷可以30年，而抵押贷款最长是20年，即使抵押利率要低，但是每个月的还款压力却要大得多。能不能承受月供压力也是一个大问题。

第五：抵押贷款对房产性质，土地性质，产权年限，房产价值，所在区域也都是有要求的，不同的银行标准不一样，不是说你有全款房，银行就会接受的。比如武汉平安银行抵押贷款，主要只接受主城区房产，远城区房产大部分是不接受的。按揭抵押贷款容易，全款房再拿来做抵押就没那么容易了。

第六：抵押贷款对所属行业要求有限制，不是只要你有企业或者满足条件，就可以做的，比如银行都有限制行业，比如房地产，金融公司，高污染行业，娱乐行业等。

根据以上这六点不同要求，能够真正满足转贷要求的就少之又少了。我们不能仅看事情表面简单，里面深入的很多细节也是大部分所不知晓的。

也有两种情况还是适合转贷的，但并非房贷。

第一：作为企业主，需要资金周转，还是可以通过转贷拿出房产剩余价值的，或者做二次抵押。

转贷可支配资金一般计算公式：房产当前价值*70%—剩余未还款额

第二：原有抵押贷款利率较高，还款年限短的，还款压力比较大的，比如之前由于各种原因做的非银机构抵押，而现在在满足条件的情况下可以转贷到银行做抵押，这样可以节省很多的利息，同时延长还款周期，减少还款压力。

总体来讲，转贷的要求还是很高的，即使能满足条件，可行性的方案也是有限的。房贷始终还是一种成本最低，最简单的融资方式，没有抵押贷款那么复杂，那么有风险性。

同时房贷利率目前是执行的LPR浮动利率，从长期来看，利率下行趋势也是很明显的，所以房贷还是房贷，除非用于经营性融资贷款，满足条件的情况下才建议转贷。

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