个人住房按揭贷款是由发展商提供信用担保的抵押贷款。其基本做法是: 购房者向房地产开发商交纳一定比例的购房款 (30%-50%) 后，余下款项 (70P%) 由银行提供楼宇按揭贷款。按揭期间，开发商和借款人共同确认并经过公证，将《房产买卖合同》、《房屋预售合同》、《房产证》抵押给提供按揭贷款的银行，并由开发商提供担保。然后，借款人根据楼宇按揭贷款合同和有关规定按月等额偿还本金、利息及手续费。

个人住房按揭贷款申请人须具备以下基本条件：

（一）年龄满18岁，具有完全民事行为能力，有合法有效的身份证明。

（二）具有稳定的职业和收入，月收入不低于月偿还贷款本息金额的2倍，有偿还贷款本息的能力；农民在城镇购买商品住宅的，贷款行社可根据当地实际，简化农民收入认定相关证明。

（三）未列入全国法院失信被执行人名单；客户洗钱风险评级为非高风险客户，且未被人民银行、公安机关、审计机关等有权机关开展反洗钱调查。

（四）信用状况良好，无重大不良信用记录，未列入不良信用记录名单或内控名单；不良信用记录是指在中国人民银行个人信用信息基础数据库（以下简称“个人征信系统”），近两年内无下列信息记录：

1.银行贷款采用分期还款方式，拖欠贷款本金或利息有3期（含）以上的。

2.银行贷款采用到期一次还款方式，拖欠贷款本金或利息60天（含）以上的。

3.借款人任一贷记卡、准贷记卡或分期贷款账户当前存在逾期、止付、冻结或呆帐等状态。拖欠连续3次（含）或累计6次（含）以上的。

（五）有合法有效的商品房买卖合同、协议或其他批准文件，及贷款行社要求提供的其他证明文件。

（六）有所购住房全部价款30%及以上的自筹资金，并保证用于所购住房的首付款；个人商业用房贷款自筹资金需达到购房款价值的50％及以上。

（七）同意以所购房屋作为抵押物，开发企业同意为其提供阶段性连带责任保证。

（八）在贷款行社开立将用于偿还住房按揭贷款的个人结算账户，并保证有充足余额。

（九）贷款行社规定的其他条件。

个人住房按揭贷款具体程序

（一）选择房产

购房者如想获得楼宇按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时，还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。

（二）办理按揭贷款申请

（三）签订购房合同

银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。

（四）签订楼宇按揭合同

购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。

（五）办理抵押登记、保险

购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行执管。

（六）开立专门还款账户

购房者在签订<楼宇按揭抵押贷款合同>后，按合同约定，在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。银行在确认购房者符合按揭贷款条件，履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务。并办理相关手续后，一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户，作为购房者的购房款

贷款申请人影响贷款银行提供以下材料：

（一）身份证件：具有合法有效的身份证明：居民身份证、户口本或其它有效居留证件；贷款行社贷款对象以本地居民、农民为主。

（二）还款能力证明材料：包括工资收入证明材料、投资经营收入证明材料或其他证明材料；对无法提供收入证明书且银行收入流水不充足的农民，贷款可由地方政府出资为主的融资担保机构，追加提供全程连带责任保证担保。

（三）购房证明材料：合法有效的购房合同、协议或（和）其他批准文件。购买新建房屋，提供借款申请人与房地产开发商签订的房屋买卖合同；购买再交易房屋，提供借款申请人与售房人签订的房屋买卖合同；购买集资建房类房屋，提供借款申请人与集资建房单位签订的合同或协议；

（四）贷款担保材料：提供抵押物清单、权属证明文件，有处分权人出具的同意抵押的证明，贷款行认可的抵押物评估报告，房地产开发企业同意提供过渡期连带责任保证的担保责任书；

（五）首付款证明材料：购买新建房屋，提供售房单位出具的发票或收据，或者银行转账、进账凭据；购买再交易房屋，提供购房人出具的银行转账凭据，或者售房人相应存款账户进账明细或专用账户存入资金的证明等；

（六）按揭贷款申请书：在住房“限购”区域，还须提供《个人购房贷款承诺书》及家庭实有住房套数书面承诺；